以案释法-房屋买卖中未按约定办理的过户的合同约定解除权及违约金

【案情简介】：

2016年12月26日，原告吕某购买被告余某位于河北省廊坊市大厂自治县的二手商品房一套，范某作为居间人提供中介服务。三方签订房屋买卖合同及补充协议，其中，补充协议第一条、第二条、第四条第五条对房屋过户期限、合同的解除情形以及违约金数额均做出了明确约定：被告必须于2017年6月1日前将涉诉房产过户至原告名下；如逾期履行上述义务超过十五日的，原告有权以根本违约为由解除合同并主张赔偿；双方确认合同签订后原告向被告支付定金130万元整，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，并按日以房屋总价款的千分之五的标准向原告另行支付违约金。

然而，至2017年11月6日，涉诉房产才办理完成过户手续，根据2017年3月、6月廊坊市政府办公室下发的文件，对大厂县北三县实施限购、限贷政策，并通过3年社保和纳税证明等限制外来人员购房及限制贷款额度，原告及大部分购房人实际已丧失了购买资格及贷款额度，原告期待的利益已实际丧失，故诉至法院要求解除合同并要求被告支付约定违约金。

一审法院认为：本案被告未能按约定办理过户手续，系由于2016年底政府成立不动产管理局，致使办理房屋不动产权证暂时无法办理。2016年11月21日,开发商通知涉案房屋所在小区所有业主暂停办理过户手续，属于不可抗力的情形，并认为补充协议约定被告必须于2017年6月1日前取得房屋产权证书，否则有权解除合同的条款，加重了被告履行合同义务的负担。据此，作出一审判决：原被告双方的房屋买卖合同不存在应当解除合同的情形，驳回原告请求解除合同的诉讼请求，酌定判决被告赔偿原告违约金20万元。

【争议焦点】

1、原告是否有权单方解除房屋买卖合同?

2、被告是否应当因政府暂停办理房产证的行为免除或减轻承担违约责任?

3、法院酌定将违约金降低为20万元是否合理?

【律师视角】：

我方律师依法接受原告委托，代理参加本案二审上诉，主要代理思路如下：

一、一审法院判决不予解除合同，实质上是混淆了法定解除与约定解除的概念；

“约定解除权”作为《合同法》明确赋予当事人的一项基本民事权利，体现了平等、自愿的合同法基本原则和当事人的自由意志，在合同协商、订立甚至履行过程中，只要不违反法律规定，不损害第三人的利益，即应为合法、有效，当事人均有权自由、平等地协商设定合同解除的条件。

本案中“补充协议”第四条第2项明确约定，被告未按约定期限办理完成过户手续超过十五日的，属于双方约定的“根本违约”情形，合同解除条件已经成就。因此，上诉人行使合同解除权的依据是双方关于解除合同的约定，即适用的是我国《合同法》第93条第2款约定解除的规定，而非《合同法》第94条的法定解除。

然而，一审判决认定，上诉人与被上诉人及第三人签订的房屋买卖及补充协议是当事人真实意思表示，不存在合同法第52条规定的无效情形，当事人不得擅自变更或者解除合同。只有合同当事人根本违约，拒不履行合同主要义务的情况下，才得解除合同。其论断是明显混淆了《合同法》第93条“约定解除权”及第94条 “法定解除权”两个完全不同的法律概念，属于适用法律错误的情形。

二、违约责任不应以合同一方不存在过错作为免责事由

我国合同法原则上采用无过错责任原则，当事人不履行合同义务的，即应当承担违约责任，原则上不考虑其是否有过错。这有利于促使当事人认真履行合同义务，同时有利于维护守约方的利益。本案一审法院将“政府行为”设定为法定免责事由，认定被上诉人免责，这一论述本身即缺乏客观证据支持。首先，庭审中并无任何证据证明该“暂停”属于政府行为的性质。同时更为重要的是，即便属于政府行为，应否视为不可抗力在司法实践中仍存在较大争议，这是因为政府行为与不可抗力事件相比较，出现相对频繁，如果一律不加评价将政府行为列为不可抗力，极易导致对不可抗力制度的滥用，不利于契约精神以及公平原则的贯彻。本案双方缔约时间为2016年12月，双方当事人自协商订立合同之日起，就无时无刻不在受到政府行为的管理与调控，合同各方是在必须承受政府行为的基础上缔约、履约的，如果以政府行为作为不可抗力请求免责，则无疑使得履约行为失去可预期性。最后，就双方签约的时间及客观情势分析，所谓“政府行为”完全是可以预见的，各新闻媒体对大厂地区的可能出现的购房形势、购房政策均予以集中关注及大力宣传，上诉人应有时间通过各种途径获知，故不能对其所谓“政府行为”一概而论的认为不能预见。相反，被上诉人在如此“紧张”的形势下，仍作出限期过户的承诺，并自愿承担高额违约金，应当已对相关风险早有预见，其自愿承担风险的目的，实际系为了追求高额利润。然而，一审判决将“暂停过户”未作评价即归于政府行为，明显系将双方“限期过户”的约定风险转嫁给予上诉人，违反了公平原则。本案被上诉人虽无过错，但毕竟客观上存在违约，自愿承担风险，应当按约定承担违约责任。

三、一审判决酌定违约金20万元缺乏法律依据

根据补充协议第二条第1、5项之约定:双方确认上诉人在买卖合同和补充协议签订后向被上诉人支付定金人民币共计130万元整。该补充协议第四条第2项约定:被上诉人出现根本违约的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向上诉人支付违约金，并按日计算支付房屋总价款千分之五的违约金。”由此可见，双方在合同中对定金的性质、数额以及违约金的计算方式均有相对明确的约定。然而，定金与违约金作为两种完全不同的惩罚方式,当事人有权选择适用，同时，违约金的确定应当对合同履行情况及房屋价格波动情况等进行综合考虑，一审判决酌定违约金20万元，明显系剥夺了上诉人对惩罚方式的选择权，并缺乏法律依据。

【裁判结果】

一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初***号民事判决第二项；

二、变更河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初***号民事判决第一项“被告余某于本判决生效之日起十日内支付给原告吕某违约金200000元”，为“被上诉人余某于本判决生效之日起十日内支付给上诉人吕某违约金700000元”。

【崔研律师评析】

一、上诉人应当在发生违约情形后立即通过诉讼主张权利，其自行协商行为误导了案件走向，在实践中应当务必谨慎；

本案双方当事人虽然在补充协议中对完成办理案涉房屋产权证的日期进行了具体约定，但产权证的办理非被上诉人一方所能完成。同时，到双方约定的取得产权证日期，上诉人并未及时主张权利，直到房本下发被上诉人通知上诉人后，上诉人又与被上诉人进行磋商，表明双方均有继续履行合同的意愿。二审法院正基于上诉人与被上诉人上述协商行为，认定双方均有继续履行合同的意愿，故驳回了上诉人第一项诉讼请求；

二、违约责任的承担不以违约方不存在过错为前提

本案二审法院接受了我方律师的上诉理由，认为迟延取得案涉房屋产权证虽非完全归责于被上诉人，但其毕竟未如约取得案涉房屋产权证，违反了双方间约定的期限，应承担相应的违约责任。

三、违约金约定过高，法院有权予以调整

根据我国法律规定，违约金以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。本案二审法院接受了我方律师的上诉理由，综合考虑了双方合同的履行情况及房屋价格波动等情况，将一审法院酌定的20万元违约金改判为70万元。