贷款审查未通过，购房合同如何处理？

青岛市黄岛区人民法院

随着房地产市场的发展，大量的房地产纠纷随之产生，由于楼盘烂尾、一房二卖、购房资格受限、贷款条件限制等问题，给买卖双方带来不少困惑。今天，小编就带大家来看一起因购房者贷款没有被及时审批而引发的纠纷案例。

按揭贷款未获审批，房地产公司要求解除购房合同

2018年，某房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，王某从房地产公司购买商品房一套，房屋总价款为164万元。合同约定，王某应在1月10日前支付首付款66万元，剩余98万元以银行按揭贷款方式于2月28日前将贷款存入指定账户。然而，直至5月份，98万元贷款始终未到账，银行也出具了不予受理王某贷款申请的证明，在此情况下，房地产公司向王某发送了《催告函》和《解除预售合同告知函》，但王某不认可，认为自己按合同约定提交了按揭贷款所需材料，银行不放款不是自己的责任，因此不同意解除合同。房地产公司遂诉至法院，要请求解除合同，并由王某承担违约责任。

合同解除，购房者承担违约责任

法院审理认为，双方签订的商品房预售合同真实有效，依法应予维护。根据合同约定，王某申请的贷款98万元，应于2018年2月28日前汇入合同约定的原告账户，贷款未如期到账超过15天的，若王某同意继续履行，其应在30日内补齐购房款差额，否则房地产公司有权解除合同并要求王某承担违约责任。本案中银行已经出具了不予受理王某贷款申请的证明，在此情况下，经房地产公司催告，王某仍未支付剩余房款，已构成违约，案件审理过程中，王某又提出找其他银行申请贷款但未提交相关证据，房地产公司认为逾期时间较长不同意改方案，至此本案合同目的不能实现，法院依法判决解除购房合同。   

按照合同约定，因购房者违约，房地产公司除单方主张解除合同外，还可以要求购买者承担违约责任并赔偿损失。本案中，房地产公司以合同约定主张被告王某按总房价款的20%赔偿其损失，王某认为过高，并且房地产公司也并未提供证据证明其实际损失，因此法院经审查予以调整，依法酌定以中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%标准计算，以未付款项为基数，自2018年3月27日起至房地产公司主张解除合同之日止的利息，由王某承担赔偿损失。

法官说法：

房产在家庭财产中占有很大的比重，对人们的生活会产生较大的影响。近年来，商品房买卖合同纠纷案件频发，作为房地产公司，应该积极主动向购房者做好贷款政策的提示，做好贷款申请有关材料的指导；作为购房者，在购房过程中应多留心、多注意，仔细审查合同有关条款，充分认识自身应该承担的责任和义务，对本人贷款条件有充分的预期，在贷款审批遇到问题时，主动与房地产公司协商处理，积极提出继续履行合同的方案，争取对方的理解配合，促成合同的履行。

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