先出租后抵押与先抵押后出租

承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

案外人主张对案涉不动产享有在先租赁权，以对抗该不动产抵押权的执行的，本质为阻却房产的交付，执行法院应通过案外人异议程序予以审查，不得直接认定租赁关系成立并“带租拍卖”。

那么在实践中我们该如何处理租赁权与强制执行过程中的矛盾？

一、执行程序中，案外人针对执行标的物即案涉房地产主张享有租赁权以对抗申请执行人的抵押权执行的，本质为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，法院应通过案外人异议程序予以审查。

二、同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。在先租赁权可以对抗抵押权的冲突规则较为明确。但承租人需要同时满足两个条件，一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是承租人已占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。

司法实务中，双方经常对抵押权设立前租赁关系的是否真实存在产生争议。鉴于租赁合同可以倒签，真实性难以查明。承租人占有使用案涉房地产作为客观事实，就成了争议焦点。对此，可从承租人是否实际缴纳租金，租金是否严重偏离市场价格，物业管理缴费凭证，抵押人是否作出过无抵押的承诺等予以审查判断。

三、在先承租人在抵押物执行过程中或拍卖成交后，均有权提出异议，法院应当立案受理，符合签订书面承租协议并实际占有使用两个条件的，承租人可以在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，即不予腾退。

四、申请执行人如何保护自身权益？

根据我们办理同类案件的经验，我们提请申请执行人在申请执行前应该注意的问题：首先，要明确自身与被执行人之间存在的是何种权利义务关系，对被执行人享有的是抵押权还是债权？其次，要充分了解执行标的物上是否有其他人存在合法有效的租赁合同且承租人是否已合法占有、使用；第三，要充分调查承租人与被执行人之间是否存在恶意串通、以不合理的低价承租被执行的不动产甚至伪造支付租金证据等情形。若是抵押关系，抵押权人需注意避免承租人以“买卖不破租赁”为由阻止抵押物在执行程序中的变现；若是债权债务关系，债权人可以争取依法涤除租赁权以确保能够顺利评估拍卖并取得执行案款。

五、承租人不能排除法院的强制执行几种情形

在执行案件中，除本案已说明的“不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险的查封措施，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行”之外，于承租人而言，应留意“不能排除法院强制执行措施”的情形：（一）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申请执行人是抵押权人，则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。

（声明:本文系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合，仅供交流学习 , 若侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即删除。）