小梅夫妇是安徽人，来上海打拼十几年了，虽然还没有上海户口，但前些年赶在房价上涨之前，两人买了老小区里的一套小户型。可如今孩子越来越大，即将面临上学问题，两人就想置换一套大点的学区房。

2018年3月底，经过中介居间介绍，小梅夫妇看中了小王夫妇正在出售的一套房子，很快双方就签订了《房屋买卖合同》，成交价410万元，小梅夫妇交了10万元定金。

因小梅夫妇属于在本市有一套房的外地户籍人士，不能再购买第二套房，属限购对象，且需要出售现有房屋筹集首付款。经与小王夫妇协商，双方约定2019年3月底支付首付款，2019年5月办理房屋过户登记。

不料，合同签订后，小梅夫妇名下的房屋迟迟卖不出去。因害怕承担违约责任，2018年10月，小梅夫妇向小王夫妇及中介提出解除合同，返还定金。小王夫妇则提出要么继续履行合同，要么按合同约定支付房屋总价20%的违约金，双方协商未果。

11月份，小梅夫妇起诉至上海市闵行区法院，要求解除《房屋买卖合同》，主张因限购导致合同无法履行，双方都没有过错，小王夫妇应返还10万元定金。

庭审中，小王夫妇提起反诉，要求解除合同，并要求小梅夫妇支付房屋总价20%的违约金。

闵行区法院认为，小梅夫妇明知自身属于限购对象，仍然签订《房屋买卖合同》，应承担违约责任，不能主张免责。但小王夫妇在签订合同时对对方的限购状态是知晓的，也有一定过错。一审判决小梅夫妇向小王夫妇支付18万元违约金。

以上来自于笔者近期代理的一起房屋买卖合同纠纷案件（2019沪0112民初6742号），小王夫妇是我方的当事人。

实务中，各地法院对于限购政策不影响合同效力的问题不存在异议，均认为合同是有效的。在合同签订后，由于限购政策导致购买方成为被限购对象，考虑到购买方无法履行是因为政策的变化，其不具有过错，原则上法院会判决双方签订的买卖合同解除，且双方不需要承担违约责任。

但是，如果购买方因自己的过错，比如故意隐瞒自己不具有购房资格的，或者虚构自己具有购房资格、伪造文件的，应当承担相应的违约责任。

如果购买方在签订合同时明知自己属于限购对象，或者未尽到合理义务去查询自己是否具备购房资格，贸然与出卖人签订合同，也应当对出卖人承担违约责任。若出卖人亦明知购买方的限购情况，或者配合购买方伪造文件的，法院也会减轻购买方的过错，减少赔偿的数额。

至于买卖双方约定的房屋总价20%的违约金能否得到支持，我国法律规定，约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为过分高于造成的损失。在守约方难以证明实际产生的损失金额达到约定的违约金的金额时，法院一般都会主动释明，应违约方的请求调低违约金。

在房屋总价动辄几百万的一线城市，双方约定的房屋总价20%的违约金往往会被法院大幅度调低。对违约金的调整是否过多干涉了当事人的合同自由，对违约方难以达到惩罚的效果，则是另一个值得探讨的问题了。