电视剧《安家》正在热播，房产中介作为主角登上荧幕，中介与客户的互动和纠葛引起人们热烈的讨论。剧中的一个情节：中介公司安家天下帮林老板找到了心仪的房屋，还联系上远在海外的房主，可以认定林老板实际享受到了中介公司的服务。不过安家天下公司竟然没有和林老板签订书面合同，可谓老马失前蹄，大意失荆州，如果不是后续剧情有转折，安家天下想追究林老板的责任基本不可能了。这就涉及到房产中介的行业惯例——禁止“跳单”
一、“跳单”的定义
“跳单”，指的是买方利用中介公司提供的房源信息却故意“跳”过该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象，从而使中介公司无法得到应得佣金的行为。
在实践中，中介公司往往在带看房时，就要求买方签订《看房确认书》或类似的文件，对“跳单”行为约定违约责任。对于当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何，以及何种情况构成跳单违约，实践中存在争议，应当具体情况具体分析。
二、关于禁止“跳单条款”的法律效力问题。
（一）关于房地产求购确认书的法律性质。如电视剧《安家》剧情当中，中介公司带领买方看房时，让买方签署了房地产求购确认书，其中明确了由买方委托中介公司求购房屋，并约定了报酬和违约条款。该确认书系中介公司向买方报告订立房屋买卖合同的机会、提供相关媒介服务，并由买方支付报酬的合同，其法律性质属于居间合同。实践中，中介公司与买方签订的合同名称多样，有的称为二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。不论其名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于居间合同，应按照合同法中关于居间合同的相关法律规定认定和处理。
（二）关于禁止跳单条款的法律效力。中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合同中载明禁止委托人跳单的条款，约定跳单行为是违约行为。对于禁止跳单条款的法律效力问题，司法实践中存在不同的认识，有的认为这是中介公司利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了买方的选择权，应属无效；有的则认为买方在签订合同时，对该条款的内容和法律后果应当明知，且不违反法律规定，应属有效。主流司法观点认为应根据约定的具体内容来认定其效力，不可一概而论，只要当事人主体身份适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律或行政法规强制性规定，就是合法有效的。具体而言：
（1）看禁止“跳单条款”是否有合同法第52条、第53条规定的合同无效的情形。由于禁止跳单的约定通常并不涉及损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益的内容，其主旨在于防止买方的不诚信行为，而非具有“非法目的”，法律、行政法规亦未强行规定当事人不得签订禁止跳单的条款，且并非免责条款，故不属于合同法第52条、第53条规定的情形。
（2）看禁止跳单条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。实践中，禁止跳单条款通常都是中介公司事先在合同中拟好，而后在居间活动中直接交给委托人签字确认的，这种为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，其性质属于格式条款。合同法第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据二手房买卖居间合同的性质，中介公司的主要责任是根据委托人的要求，向委托人如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，其权利是在促成合同成立后获得报酬；委托人的主要权利是获得信息和服务，其主要义务是在中介公司促成合同成立时支付报酬。
如电视剧《安家》剧情当中，当事人约定在一定期间内委托人利用了中介公司安家天下的信息、机会等条件却不通过中介公司安家天下而达成买卖交易的行为构成违约，该约定目的在于防止买方一方面利用自己的信息和服务，另一方面又绕开自己（中介公司），从而使自己得不到应得的报酬，不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。再者，利用了中介公司的信息和服务却绕开中介公司的跳单行为，违反了诚实信用原则，当事人将该行为约定为违约行为并应当支付违约金，是对中介公司合法利益的正当保护，有利于促进中介公司的正常经营发展，有利于鼓励诚信交易。故电视剧《安家》中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，应认定为合法有效。
司法实践中也要注意防止买方恶意跳单的情况，比如通过某一中介公司的中介服务，房屋买卖合同已经基本达成，买方仅仅因其他中介公司的居间报酬更低，就转而寻求其他中介公司与房主签约，则有违诚实信用原则。在这种情况下，可以认定买方利用了前一中介公司的信息和服务，构成违约。
二、房产中介的正当竞争行为排除“跳单”违约
（一）买方未利用特定中介公司提供的信息、机会等条件时，不构成违约。如果房屋买卖当事人约定买方在一定期间内利用了房产公司的信息、机会等条件却不通过中原公司而达成买卖交易的行为构成违约。因此，如果其没有利用该中介公司的信息和机会，则不构成违约。
（二）如何判定利用了特定房产中介公司的信息、机会。
（1）信息资源的唯一性，该房源信息是否由特定房产中介公司独家掌握。
法律或行政法规并无禁止房主委托多家中介公司出售房屋的规定，实践中，房主为了增加交易机会，往往通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某中介公司独家代理出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。中介公司接受委托后通过多种渠道公布房源信息，比如在店面、网络、报刊发布或自己印制小广告发布等，这些都是公众可以获知房源信息的正当途径。由于买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，也可以联系多家中介公司以选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务，如果最终通过某家中介公司促成了交易，很难认定买方是利用了其他中介公司的信息和服务。
（2）获取信息的时间顺序，特定房产中介公司是否系第一个提供房源信息的中介公司。
如果买房人就特定的房屋先后有多家房产中介公司带其看过，中介公司安家天下并非是第一家也并非唯一一家。如果买方最终选择了前面几家中介公司与房主达成交易，很难认定买房人利用了后面看房中介公司安家天下提供的信息和机会才达成房屋买卖交易。当然时间先后顺序是参考因素并非决定因此。
（3）特定房产中介公司能否举证证明买房人利用了其提供的房源信息。根据“谁主张，谁举证”的原则，中介公司安家天下，对于买房人利用了其提供的房源信息这一主张负有举证责任，如不能证明这一点，就应当承担不利的后果。
三、房产中介公司的诚信、公平交易义务
在房地产买卖行业，房产中介公司因其具备特殊的信息资源优势和竞价能力，是行业的关键参与方，也是房产交易的强势乙方，为保障房地产行业的有序、健康发展，房产中介应当负有特定的居间法律义务。
（一）合理、公平设立房屋买卖条款的义务
实践中有的禁止跳单条款则可能存在显失公平的情况。比如有的条款约定中介公司带买方看房后，买方不得私下或通过其他中介公司与该房房主交易，否则需支付相当于居间报酬的违约金，该约定意味着中介公司带领买方看房后就能旱涝保收，而不论该中介公司报价是否偏高、服务质量如何，买方如果打算购买该套房屋，只能选择该中介公司进行交易，否则就构成跳单违约，要支付相当于居间报酬的违约金。对此，我们认为，从中介公司的付出来看，其获得售房信息往往是卖方的主动委托，带领买方看房也只是简单劳动，其付出是有限的；在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司的报价和服务可能存在较大差异，如果某中介公司以有限的付出来永久限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的。在这种情况下，买方如果认为显失公平，可以根据合同法第54条的规定申请变更或撤销该条款。
（二）房产中介如实报告、合理收费义务。
合同法第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”如果某房产中介公司报出的房价为700万元，明显高于另一家中介公司600万元或该地均价580万元的报价，当事人并未就此提出异议，或故意超出房主报价虚报房屋价格，损害买方利益的，不得要求买方支付报酬并应承担损害赔偿责任。
合同法第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，中介公司即使没能促成房屋买卖合同成立，也有权要求买方支付必要的居间费用，因为中介公司毕竟付出了劳动，支出了必要的费用，而买方也得到了中介公司的服务，根据权利义务相对等的原则，买方应当支付中介公司为居间活动付出的必要居间费用。
结论：
房屋买卖居间合同中关于禁止“跳单”，即禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径而获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为如果没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。中介公司有公平竞争的权利，也有公平缔约，合理收费的义务，如此才有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势，促进房产中介市场良性竞争，又有利于保护买方合法的购房选择权，避免因信息不对称导致的不公平。
