基本案情
位于广州市天河区某路某街406房共有权属人为李某和尉某某在恋爱期间共同购买，该房屋的《房地产登记簿查册表》显示共有情况为共同共有，产权登记时间为2004年。
双方向中国工商银行广州高新技术开发区支行贷款340000元支付房款。尉某某支付了案涉房屋首付款95000元，李某认为上述款项为二人同居期间共同支付，应属一人一半。
双方因感情不和分手，并对房屋分割问题协商不成，尉某某遂向法院起诉，要求确认案涉房屋产权由其占70%份额，李某占30%份额，并由尉某某折价购买李某名下的产权份额。李某提起反诉，要求尉某某立即配合李某将案涉房屋过户至其名下。
裁判结果
一审法院认为，双方当事人对共有的案涉房屋并未约定共有方式，双方亦并不具备家庭关系，应当视为双方按份共有。双方对于共有的份额并未作出约定，因此应当依据出资额确定双方对案涉房屋享有的份额。尉某某与李某就案涉房屋的出资分别为265000元和170000元，故尉某某对案涉房屋享有60.92%的产权份额，李某享有39.08%的产权份额。由于案涉房屋不存在实物分割和共同使用的条件，现尉某某要求按照评估价格购买李某名下份额公平合理，故判决案涉房屋应归尉某某所有，由尉某某按李某享有的份额支付房屋折价款1468587.32元。
二审法院认为，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，而案涉房屋产权登记的时间为2004年，即双方在《物权法》实施前即已取得案涉房屋所有权。根据“法不溯及既往”的原则，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》以及1988年施行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）来确定双方对于案涉房屋共有的类型。结合案涉房屋的《房地产登记簿查册表》载明案涉房产由李某、尉某某共同共有的事实，在无证据显示二人曾另外对案涉房屋约定为按份共有的情况下，应认定案涉房屋原为双方共同共有，析产应由双方各占50%的份额。关于案涉房屋的分割问题，二审中双方经协商后均同意通过竞价方式确定房屋产权归属。经竞价，李某以每平方米38040元价格竞得，故案涉房屋应归李某所有，并由李某按尉某某享有的份额支付房屋产权折价补偿款2039815元给尉某某。
典型意义
对于男女恋爱期间所购共有房屋，在感情不合分手后如何分割的问题。依照我国《物权法》规定，按份共有人对共有物的份额没有约定或约定不明确的，应当按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额享有。而共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素。可见，因共有关系性质不同，共有财产的分割方法也不同。在《物权法》出台之前，《民通意见》第八十八条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”。根据该条规定，如果共有人均不能举证证明共有性质是按份共有，则应推定为共同共有。而《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这一规定改变了《民通意见》对共有性质的推定规则，将共有性质不明的情形推定为按份共有，除非共有人具有家庭关系等客观情形。因此在《物权法》施行后，法院审理共有财产分割纠纷案件，应首先考虑应适用何种法律来认定共有关系性质，这就涉及到法律的溯及力问题。根据“法不溯及既往”的原则，《物权法》自2007年10月1日起施行，对于此前形成的共有关系性质的认定不具有溯及力。因此，《物权法》施行前形成的共有关系应适用《民通意见》第八十八条的规定，而《物权法》施行后形成的共有关系则应适用《物权法》第一百零三条的规定。
