人民法院案例库入库案例：名为房屋买卖实为借款担保，房屋买卖合同无效

原创蓝调咖啡豆良法大院2025年08月21日 18:30 广东

人民法院案例库入库案例：名为房屋买卖实为借款担保，房屋买卖合同无效

入库案号：2023-07-2-076-001

韩某某诉黄某某确认合同无效纠纷案件

法院判决结果：

• 确认《房屋买卖合同》无效；

• 黄某某需向韩某某返还售房款扣除借款本息及已付20万元后的剩余款项539,334元。

裁判要旨：

• 让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。

• 房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。

案件详情

一、基本背景：

• 韩某某是涉案房屋的原产权人；

• 韩某某次子徐某某欠有债务。

二、关键交易（2015年）：

• 韩某某将房屋“暂时以抵押的形式过户”至黄某某名下。同时，黄某某借款404,200元给韩某某，用于替徐某某偿还债务；

• 签订合同： 2015年7月21日，韩某某（卖方）与黄某某（买方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价60万元，并完成了房屋过户登记（产权转移至黄某某名下）；

• 房屋过户后，韩某某及徐某某继续居住在涉案房屋内。

三、异常情况：

• 签订承诺书： 2015年8月17日，双方签订《承诺书》，借款用途为替徐某某还债；

• 资金往来： 在2015年7月23日至8月19日期间，徐某某进行了还款和信用卡还款操作，与《承诺书》所述的一致。

四、后续事件（2019年）：

• 出售房屋： 黄某某于2019年4月17日将涉案房屋以122万元的价格出售给案外人郭某某。2019年5月30日完成过户；

• 部分返款： 2019年6月10日，黄某某转账20万元给韩某某。

本案争议的合同效力应当如何认定？

原被告双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但并未实际支付购房款及交付房屋。表面的《房屋买卖合同》因缺乏真实的买卖意思表示而无效，但作为担保方式的“让与担保”合意本身是有效的。

相关法律法规：

〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释〉

第十四条  当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效。当事人为规避法律、行政法规的强制性规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定认定被隐藏合同的效力；当事人为规避法律、行政法规关于合同应当办理批准等手续的规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第五百零二条第二款的规定认定被隐藏合同的效力。