马×玲诉

绿×集团西安××置业有限公司

财产损害赔偿纠纷一案

代理词

尊敬的审判长、审判员：

国浩律师（西安）事务所接受原告马×玲的委托，指派张显争律师担任马×玲诉绿×集团西安××置业有限公司财产损害赔偿纠纷一案原告的委托诉讼代理人。根据庭前的调查了解以及刚才的庭审调查，结合本案争议焦点，现就本案发表以下代理意见，供合议庭参考：

一、原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定；被告2020年7月23日交房时交付给原告马×玲的《商品住宅质量保证书》符合相关法律规定，是被告绿×集团西安××置业有限公司的真实意思表示；真实、合法、有效。原告马×玲从收房之日起到向法院提出诉讼请求，没有超过案涉合同约定和《商品住宅质量保证书》承诺的保修期限，被告绿×集团西安××置业有限公司应该赔偿原告马×玲因案涉房屋外墙漏水导致案涉房屋财产遭受的财产损失（即拆除和修复费用，下同）和租金损失，原告马×玲的诉讼请求真实、合法、有效，依约、依法均应得到支持。

原告马×玲与被告绿x集团西安x胜置业有限公司于2017年6月29日签订编号为“CA 0357031”的《商品房买卖合同》，双方就合同双方当事人、项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、产权登记、争议解决方式等诸方面作出了明确约定。

案涉合同第十六条明确约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……”。

《建设工程质量管理条例（2019修订）》第四十条明确规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”。

案涉房屋开发商绿×集团西安××置业有限公司提供的由西安市城乡规划委员会监制的《商品住宅质量保证书》监制说明第一条明确规定“监制说明：本商品住宅使用说明书（以下简称说明书）商品住宅质量保证书（以下简称保证书）是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条和建设部《商品住宅施行住宅质量保证书好住宅使用说明书制度的规定》监制……3、本说明书、保证书可作为商品房购销合同的补充约定，每套商品住宅一式两份，一份开发企业存档，一份自商品住宅交付使用时提供给用户”。

《商品住宅质量保证书》正文第二条明确承诺“根据国家有关规定，本住宅自交付之日起计算质量保修期”；正文第六条明确承诺“本质量保证书作为商品房住宅交付使用的要件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合同具有同等的法律效力……”。《商品住宅质量保证书》附表第1条明确承诺“维修项目：屋面漏水，国家规定保修期5年，公司承诺的保修期为5年”。原、被告签订的案涉合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，真实、合法、有效；被告提供的《商品住宅质量保证书》符合相关法律规定，真实、合法、有效。

被告绿×集团西安××置业有限公司将案涉房屋于2020年7月23日交付原告马×玲，案涉房屋屋面漏水的保修期最晚至2025年7月22日，原告马×玲于2024年10月22日向西安市长安区人民法院起诉，房屋外墙面漏水导致案涉房屋儿童房墙面严重漏水尚在被告承诺的5年保修期限之内，被告绿×集团西安××置业有限公司应该赔偿原告因案涉房屋外墙漏水导致案涉房屋财产遭受的财产损失和租金损失，原告马×玲的诉讼请求真实、合法、有效，依约、依法均应得到支持。

二、原告马×玲庭审提交的《商品房买卖合同及购房发票》、《长x物业集团股份有限公司收据》、《补充协议、绿x城DK5电梯入户救援协议、收条》、《商品房住宅使用说明书及商品住宅质量保证书》、《房屋漏水照片》、《安x客APP绿x长安宫房屋租金》、《关于房屋漏水微信聊天记录》、《案涉绿地城（DK-5）项目长安宫3号楼儿童房所对应的外墙漏水修复照片》、《与绿×集团西安××置业有限公司工程师王杰的聊天记录》、《（2025）陕01鉴第667号建设工程质量司法鉴定意见书》、《关于对申请人马×玲异议的回复》等系列证据材料已经形成有效的证据链条，充分说明原告马×玲所造成的财产损失和租金损失系被告绿×集团西安××置业有限公司所交付案涉房屋整体外墙防水处理失效及维修不及时所致，原告马×玲因被告绿×集团西安××置业有限公司外墙漏水使案涉房屋儿童房严重漏水，并导致室内财产受到严重损坏；在此同时，原告马×玲因室内儿童房受到严重毁损导致原告房屋无法出租而带来租金损失；原告马×玲的诉讼请求真实、合法、有效，依约、依法应该得到全部支持。

三、被告绿×集团西安××置业有限公司的庭审陈述不真实，且没有提供相应的证据加以支持，其答辩意见依约、依法均不应得到支持，应该予以全部驳回。

（一）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审时所说的保修期限已过，没有合同依据和法律依据，因为被告没有提供任何证据加以支持。

（二）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审时说有桌椅等住人痕迹，但着并不能说明房屋已经出租的事实，试想一下，谁会去租赁一个有漏水的房子作为住所？这不符合常理，也不符合客观法律事实。

（三）被告绿×集团西安××置业有限公司认为案涉房屋作为住房，不可以用出租。这不符合逻辑，因为没有任何法律规定禁止住房不可以出租，况且原告马×玲买房本身就是作为投资并用以出租的，因为原告马×玲家在十堰本身就有房屋居住。

（四）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审答辩时，认为不应该赔偿原告租金损失是不能成立的。被告已经向法庭提供了《安居客APP绿地长安宫房屋租金》的证据，证明案涉房屋相同面积的租金价格为每月3500元，该损失系被告绿×集团西安××置业有限公司对案涉房屋整体外墙防水处理失效且不及时维修所致，被告应该全额赔偿给原告所造成的租金损失直至侵权停止之日止。

（五）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审答辩时，认为不应该赔偿原告案涉房屋室内拆除和修复费用7756元也是不能成立的。因为案涉房屋儿童房漏水是案涉房屋整体外墙防水处理失效且维修不及时所致，且该费用已经经过司法鉴定机构陕西华信项目管理有限公司司法鉴定并予以确认，该费用应该由被告绿×集团西安××置业有限公司全部承担。

（六）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审答辩时认为保修期限已过系偷换概念，其庭审陈述不真实。因为案涉合同和《商品房质量保证书》已明确约定并承诺屋面防水质量保修期为5年，原告马×玲案涉房屋儿童房屋内漏水系整体外墙防水处理失效所致，且原告马×玲自收房之日起，已多次直接向被告绿×集团西安××置业有限公司要求立即对外墙防水进行处理，同时要求被告对案涉室内儿童房进行维修【特别说明一下：案涉房屋系精装房，原告马×玲对案涉房屋从未进行过任何装修处理。被告绿×集团西安××置业有限公司一直要求原告马×玲先向第三人长×物业集团股份有限公司××分公司所属物业进行登记，后由第三人长×物业集团股份有限公司××分公司所属物业统一向向被告绿×集团西安××置业有限公司汇总报告并处理。原告马×玲多次通过第三人长×物业集团股份有限公司××分公司所属物业登记反映案涉室内儿童房严重漏水，要求被告绿×集团西安××置业有限公司立即对外墙进行防水处理，同时要求被告对室内儿童房进行维修，但被告绿×集团西安××置业有限公司一直未予及时处理并维修。第三人长×物业集团股份有限公司××分公司在本案最后一次庭审时也予以证实原告马×玲所说完全属实】，但是被告绿×集团西安××置业有限公司总是推拖，直至2024年8月18日左右才进行案涉房屋外墙进行防水维修处理，但是对案涉房屋室内儿童房损毁拒不维修，致使原告马×玲不得已向西安市长安区人民法院起诉被告绿×集团西安××置业有限公司，要求被告对原告因案涉房屋外墙漏水所致财产损失和租金损失进行损害赔偿。

（七）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审时，答辩认为鉴定费20000.00元不应由其承担，这完全站不住脚。因为《（2025）陕01鉴第667号建设工程质量司法鉴定意见书》确认:“西安市长安区某号涉案房屋漏水原因：北侧墙面、西侧墙面渗漏特征表明系整体外墙防水处理失效所致”。案涉房屋儿童房室内墙面漏水系被告绿×集团西安××置业有限公司整体外墙防水处理失效所致，该鉴定费用20000.00元依约、依法均应由被告绿×集团西安××置业有限公司完全承担。

（八）被告绿×集团西安××置业有限公司庭审时，答辩认为本案存在扩大损失是站不住脚的，因为如果被告绿×集团西安××置业有限公司没有对整体外墙防水处理进行及时维修处理，案涉房屋儿童的因漏水问题致财产损失和租金损失的源头就无法解决并永远存在，房屋财产损失和租金损失就不可避免会必然发生。

综上全部所述，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，真实、合法、有效；被告绿×集团西安××置业有限公司2020年7月23日交房时交付给原告马×玲的《商品住宅质量保证书》符合相关法律规定，是被告绿×集团西安××置业有限公司的真实意思表示，真实、合法、有效。原告马×玲案涉房屋所造成的财产损失和租金损失系被告绿×集团西安××置业有限公司案涉房屋整体外墙防水处理失效及不及时维修所致，原告马×玲要求被告绿×集团西安××置业有限公司赔偿因外墙漏水所致财产损失和租金损失，同时承担本案诉讼费和鉴定费，真实、合法、有效，其诉讼请求依约、依法应该得到全部支持。恳请法院判如所请，以最大限度维护原告马×玲的合法财产权益不受非法侵犯。

                        代理律师：

                                   2025年7月25日