最高人民法院民一庭：关于建筑物区分所有权纠纷案件审判指导意见
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，也无从谈起对共有部分的共同管理权。
也就是说，在建筑物区分所有的状态下，区分所有权人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。这一点是由建筑物区分所有权中共有权的从属性特征所决定的，它产生于建筑物区分所有权人对专有部分的专有权，随着专有权的产生而产生，随着专有权的变动而变动，既不能独立存在，也不能单独地转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后，才能相应地取得共有权。
因此《民法典》第二百七十三条第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。即建筑物区分所有权所包含的三项权利具有整体性，业主在转让其位于建筑物内的住宅、经营性用房时，其因专有权取得而享有的对共有部分的共有和共同管理的权利将一并发生转让，不能与转让的专有部分发生分离或单独保留所有权。
第一，在建筑物区分所有情况下，对区分所有权人主张优先购买权的应如何处理？《房地产管理法》等法律均规定了按份共有人在其他共有人转让财产时，在同等条件下有优先购买的权利。建筑物区分所有权与传统共有存在明显差异：
（1）从性质上看，建筑物区分所有权将一幢建筑物区分为专有部分和共有部分，形成了一种特殊类型的不动产所有权，其性质是复合共有，既强调整幢建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共同部分的互有性，既不是传统共有理论的共同共有，也不同于按份共有；（2）从权利变动上看，区分所有权的得失变更决定于专有所有权的变更，而一般的共有权变更，则以各共有人的独立行为而产生；（3）从标的物的分割上看，区分共有所有权的标的不得请求分割，而一般共有的标的物，共有权人有权请求按其所有份额进行分割。
由此可见，建筑物区分所有权人虽然对共有部分享有共有权，但专有部分则形成单独的所有权，共有中不包括单独的所有权。即一个区分所有权人不能对他人的专有部分享有共有权，同时，共有权在区分所有权结构中处于从属地位，取得专有权就取得对共有部分的共有权，处分了专有权，共有权部分也随之被处分。因此，区分所有权人处分其专有部分，不需经得其他区分所有权人同意，其他区分所有权人没有优先购买权。
第二，注意与“共有部分专有使用权”的区分。所谓“共有部分专有使用权”，是指根据法律规定和区分所有权人约定，某一个或数个区分所有权人享有排他独占使用共有部分的权利。共有部分专有使用权主体为特定区分所有权人或特定第三人，产生方式有以下三种：（1）全体区分所有权人共同约定而产生，如允许某人在外墙悬挂广告牌，楼顶由某人加盖房屋；（2）商品房开发商在出售商品房时，保留了某一部分（如地下停车场）的所有权，以后在这一部分上设立专有使用权；（3）区分所有权人经全体同意将某些共有财产提供给区分所有权人以外的其他人使用。需要注意的是，并非所有的共有部分均可设定专有使用权。在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有权人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。
第三，关于人防工程的权属问题。城镇建设过程中，建有大量的人防工程，其权属如何认定，《民法典》中未予涉及。人防工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。我国对人防工程实行多元投资，即不仅仅由国家兴建，而且在城市商品房开发当中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工事。
例如，为配套建设人防工程，有的地方在土地出让时政府进行地价减免;有些地方的政府给予建设单位其他的优惠措施，也有完全由建设单位和业主投资兴建。因此，判断人防工程的产权归属，应当视具体情况而定，既不能简单地认定都属于国家所有，也不能全部认定归建设单位所有或全体业主所有。人民法院在审理这类案件时，可以参照上述观点处理。对于实践中有的人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。
首先，一般情形下，建筑区划内的道路和绿地，通常情况下归业主共有。依建筑物区分所有权法理，建筑区划内的道路、绿地属于小区共有物业中的共有配套设施。其次，特殊情况下，建筑区划内的某部分道路和绿地，不属于业主共有。
具体而言，有些道路性质上系城镇道路，权属应当归市政所有。在一些占地面积广、建筑物数量多的超大型的建筑群内，有时会有城区主干线道路通过，这些道路并不归小区业主所有。有些绿地性质上属于城镇绿地，应归市政所有，还有一些应当归个别业主所有的绿地。当然，也有观点认为，小区道路与绿地的任何部分均应归业主所有，如果考虑公益使用，应由政府在国有土地使用权出让合同中设定其中地块的公共地役权，而不能变更建筑规划区内道路与绿地的业主共有权的性质。
最高法民一庭认为，建筑区划内的道路、绿地的权属问题不能一概而论。城镇公共道路、城镇公共绿地的法律属性为市政公用场地，依法规定其所有权属于国家，由相应的政府行政主管部门行使管理权限，承担建设、维护、更换等义务符合现行立法关于权属划分的规定，亦符合目前阶段我国建筑物区分所有权制度设计的实际情况。
另外，现实生活中，存在诸多建设单位销售住宅、经营性用房时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行了处置，建筑区划内存在非归属于业主共有的绿地是客观存在。对此类客观存在予以确认，也有利于社会生活稳定。关于明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地。在商品房买卖合同中，这部分绿地被明确与建筑物专有部分一同销售，归该业主个人专有使用。其特点为该专有使用权同专有部分一同取得，且一并移转让与。其后果表现为建筑规划区内的部分绿地使用权变为个人专有权的附属部分，该专有权人对该块土地使用权承担相应义务，其他业主对此不能再予利用。
共有物业指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。建筑区划内共有物业形成的客观原因是建筑区划内共有物业为住宅、经营性用房的必要配套设施，是业主实现对住宅正常使用所不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。建筑区划内共有物业包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施是指与建筑区划内建设和使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由全体业主享有共有权的小区配套设施。
具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑规划建设的，业主即应享有共有权。换言之，《民法典》第二百七十四条将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是因为建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用正常发挥功能所应当达到的标准和条件。
业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。简言之，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房所有权依法属于业主共同享有，如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。这里涉及的处分应作广义解释，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等。事实上处分包括合理改建等。在共有的情况下，业主不能随意改变建筑区划内道路、绿地的规划，不能影响道路或绿地功能的使用。此外，现实生活中，建设单位对共有部分、共用设施的任意处分时有发生，究其原因是其将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房视为己有，为牟利而擅自作出处分，如在依规划应为绿地的土地上建造房屋，等等，故对建设单位擅自处分业主共有部分权利的行为必须依法依规予以禁止。
