商品房逾期办证！开发商拿政府原因抗辩，被法院否了

律师观点分析

审理法院：福建省仙游县人民法院

案件类型：商品房销售合同纠纷

案情简介

我方当事人（翁某）与莆田某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买商品房一套，购房总价款 768178 元，购房款已全额付清，同时向开发商缴纳了代办证税费。

开发商 2014 年 5 月 26 日交付房屋，但直到 2017 年 8 月 21 日才办理完成房屋权属登记。我方起诉，主张开发商承担逾期办证违约金，起诉时主动将合同约定日万分之 1.5 调低至日万分之一标准计算违约金（此前类似案件法院已经对违约金计算标准作出处理）。

双方核心争议焦点

1. 诉讼时效争议：开发商抗辩逾期办证违约事实早已发生，原告起诉已经超过 2 年诉讼时效，应当全部驳回诉求。

2. 违约归责问题：开发商主张自身仅承担协助办证义务；逾期系政府拆迁、供地不全、不动产登记机构改革、当事人完税时间晚等非开发商原因导致，应当免责。

3. 违约金是否应当调整：开发商主张房屋已经交付自住，当事人无实际损失，房屋还产生大幅升值，要求调低甚至不支持违约金。

我方代理思路

1. 合同合法有效，开发商收取代办税费，双方成立委托办证关系，开发商负有办证相关合同义务。

2. 政府拆迁、不动产机构改革属于开发商签约时应当预见的商业风险，不能作为对购房者的免责理由。

3. 逾期办证违约金属于继续性债权，按日独立计算，不能从交房 90 日起整体统一起算诉讼时效。

4. 我方主动下调违约金计算标准至日万分之一，兼顾损失补偿，请求法庭予以支持，计算违约金至产权证登记至当事人名下当日。

法院裁判结果

1. 认定双方形成委托办证关系，开发商无法证明存在免责事由，构成逾期办证违约。

2. 采纳继续性债务观点：每日违约金债权独立计算，起诉前超过 2 年时效部分不予保护；保护 2016 年 1 月 2 日至 2017 年 8 月 21 日期间违约金，共计 598 天。

3. 按我方主张日万分之一标准计算，判决开发商向我方当事人支付违约金45937 元。

办案小结

1. 逾期办证违约金属于按日产生的继续性债权，存在诉讼时效截断风险，不要拖延维权；

2. 开发商拿政府政策、拆迁供地问题抗辩，不等于可以直接免责；

3. 起诉时可以主动合理下调违约金标准，更容易获得法院支持。