商品房买卖纠纷办案笔记：买房踩坑！开发商赠送房屋面积漏水，一审判开发商修复，二审不支持！

律师观点分析

审理法院

一审福建省安溪县人民法院

二审福建省泉州市中级人民法院

委托当事人：原告张某某（购房人）

被告：福建某地产公司（房地产开发企业）

案件背景

购房者张某某向福建某地产公司购买一套商品房，收房查验时发现房屋多处开裂、渗水。其中包含开发商宣传的 “赠送卧室”，该部分属于规划许可证以外、未办理审批手续的改造面积。双方协商修复未果，购房者起诉：①要求对全部房屋（含赠送面积）开裂渗水问题修复；②主张逾期交房违约金；③由开发商承担案件全部费用，其中鉴定费高达53000元。

双方核心争议焦点

1.逾期交房违约金能否支持：我方认为房屋存在严重漏水开裂，不能正常入住，开发商应当承担逾期交房违约金；开发商主张房屋已完成竣工验收备案，满足法定交付条件，质量仅属于保修瑕疵，不能以此拒收房索要逾期交房违约金。

2.无证赠送面积是否应当由开发商承担修复责任

我方：开发商销售宣传 4 房户型，赠送的卧室是开发商统一改造后随房屋一并交付，漏水开裂属于施工质量问题，开发商应当一并修复。

开发商：赠送卧室不在合同、规划许可范围内，属于违法改造，不应承担修复义务，高额鉴定费中规划外部分应当由购房者自行承担。

3.53000元鉴定费承担主体：我方主张房屋质量问题系开发商施工原因造成，鉴定费应当全部由开发商承担；开发商认为部分鉴定事项不必要，规划外部分鉴定费应当由我方自担。

我方代理思路

1.案涉房屋裂缝、渗漏问题在收房查验即已发现，房屋质量缺陷导致购房者无法装修入住，依据合同及司法解释主张逾期交房违约金。

2.户型宣传资料证明开发商以 4 房作为销售卖点，赠送卧室由开发商统一施工改造、同步交付，属于开发商销售承诺范围，即便不在规划内，开发商也应当承担对应的质量修复义务。

3.房屋质量问题必须通过司法鉴定查清成因及修复方案，鉴定费用属于维权必要支出，应当全部判令开发商承担。

法院裁判结果

1.一审裁判：认定赠送卧室系开发商赠送并统一施工，判令开发商对规划内 + 无证赠送面积全部质量问题进行修复；全部53000元鉴定费由开发商承担；不支持逾期交房违约金。

2.二审改判要点：

维持鉴定费 53000 元由开发商承担；驳回逾期交房违约金诉请。

撤销一审关于赠送卧室修复判项：无证赠送面积属于行政机关处理范畴，民事案件不予审查，仅判令开发商修复规划许可、合同示意图范围内房屋质量问题。

律师实务提醒

1.谨慎看待开发商 “赠送面积”：很多赠送面积属于未办规划审批的改造部分，一旦出现漏水开裂，民事司法不处理违法建筑修复，即便开发商宣传赠送，也很难通过民事诉讼要求修复，维权难度极大。

2.商品房质量纠纷，工程鉴定成本极高，本案鉴定费 5.3 万是行业常见痛点，起诉前充分评估鉴定必要性、风险。

3. 房屋仅存在粉刷层裂缝、局部渗水等一般质量瑕疵，不属于主体结构不合格或严重影响居住，不能以此拒绝收房主张逾期交房违约金，只能主张保修修复。