陈志祥律师
律师观点分析
案件简述：开发商福建某地产公司起诉业主邓某称，其通知邓某交房后，邓某拖延了数个月才前往办理交房手续，根据商品房买卖合同约定，邓某应当自其通知交房之次日起至实际交房之日止，向开发商按每日100元支付保管费。邓某委托我作为代理人为其出庭。庭审中，我方辩解，开发商通知交房时，不具备交房条件，且开发商未实际对房屋进行保管，无权收取保管费费。开发商的代理律师辩称，合同约定的保管费实际是一种违约责任，只有邓某逾期未接收房屋就应当承担违约责任，支付保管费。一审判决采纳了我方提出的辩解，驳回了开发商的诉讼请求。
开发商不服，向福州市中院提出上诉。我方提出如下答辩意见：第一、开发商上诉称其履行了房屋保管义务，缺乏事实依据。案涉商品房买卖合同附件六第一条所涉的房屋保管费是指开发商因对房屋进行保管而实际发生的费用。开发商在上诉状中称其对房屋钥匙、相关交接文件进行保管，进而认为其有权向邓某收取保管费，显然系对房屋保管费的错误理解。事实上，开发商在2017年1月通知交房后就将房屋钥匙及相关文件交给了物业公司，因此，邓某在与物业公司办理交房手续时，直接补缴了自2017年1月起至交房时的相应物业服务费。另，根据《合同法》第367条规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”本案中，邓某并未作出将房屋交付给开发商保管的意思表示，开发商也未对房屋进行保管，故本案双方不成立房屋保管合同关系，开发商要求按照每天100元标准向邓某收取房屋保管费，于法无据。第二、开发商称因邓某逾期收房给其造成损失，缺乏事实依据。首先，邓某在一审中已经提供相关证据证明案涉房屋在通知交房时并不具备商品房买卖合同第八条约定的交付条件，因此，邓某拒收房屋是有正当理由的。其次，在案涉商品房买卖合同履行过程中，邓某恪守合同约定，并未给开发商造成任何的经济损失。案涉房屋的物业费、房贷等均由邓某自行支付，不存在由开发商代垫代付之事实。第三、案涉房屋保管费的性质不是违约金。从案涉商品房买卖合同的具体条款看，凡是涉及到应当支付违约金的情形（例如：主合同第七条、第八条、第九条、第十四条、合同附件六第二条、第四条、第五条），合同文本中均明确无误地使用了“支付违约金”的字句。因此，从合同具体条款及其所使用的字句可以看出，案涉房屋保管费应当理解为对房屋进行保管而发生的费用，而非违约金。其次，开发商与业主签订的商品房买卖合同附件六第一条第四款第第2项约定，案涉房屋自通知交房截止日之次日起该房屋的风险责任及产生的费用转移由买受人承担。开发商不对案涉房屋承担任何的责任，房屋物业费用也由邓某自行支付。在此情况下，开发商要求邓某支付保管费，明显有悖公平原则。综上，开发商的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。
律师点评：在对合同条款内容理解发生争议的情况下，应当结合合同条款、语句、合同目的、合同权利义务安排等因素，综合加以分析。只有准确把握合同条款的真实意思表示，才能有的放矢，打赢官司。