梁春城律师

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物业与公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

发布者:梁春城律师|时间:2019年11月13日|分类:合同纠纷 |44人看过

律师观点分析

上诉人(原审被告):成都XX润物业管理有限公司。

法定代表人:唐某,总经理。

委托诉讼代理人:梁春城,四川公生明律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈某,四川公生明律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):成都市XX集体资产经营管理有限责任公司。

法定代表人:包某。

委托诉讼代理人:聂某,四川某律师事务所律师。

委托诉讼代理人:伍某,四川某律师事务所律师。

上诉人成都XX润物业管理有限公司(以下简称“XX公司”)因与被上诉人成都市XX集体资产经营管理有限责任公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服成都市锦江区人民法院(2018)川0104民初11696号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明的事实:位于成都市锦江区倦子树村**(现XX逸景小区)系XX公司建设登记在该公司名下。

一审法院认为,根据查明的事实,XX公司与XX公司签订了《XX逸景商业用房租赁合同》、《XX逸景商业用房租赁合同》补充协议,建立租赁合同关系,后双方于2017年12月31日又签订《解除<XX逸景商业用房租赁合同>协议书》,双方之间的租赁合同关系已经解除。

关于欠缴租金的数额。XX公司主张XX公司已支付欠缴租金250000元,尚欠2621770.51元。XX公司辩称,已支付租金450000元,尚欠租金2421770.51元。一审法院认为,双方争议的是2018年3月30日XX公司向XX公司支付的200000元是分期租金还是XX公司向XX公司支付的收取的次承租人的租金及履行保证金。XX公司提交的2018年3月30日转款凭证明确载明200000元为A1欠款分期,故XX公司认为该200000元为支付的XX公司收取次承租人的租金及履行保证金不能成立,应为XX公司支付的分期租金。故一审法院认定,XX公司尚欠XX公司租金2421770.51元。

关于履行期限。XX公司要求XX公司一次性支付尚欠的全部租金,XX公司认为应根据《还款承诺书》的约定,支付到判决生效时止的租金。一审法院认为,双方达成分期付款协议,欠付的租金分18个月向XX公司付清。后XX公司分别于2018年3月和4月共计向XX公司支付了450000元租金。此时已提前将2018年5月和6月的应付租金支付。后由于XX公司与XX公司之间因承租的另两栋楼支付租金及解除合同等事宜双方产生纠纷,进而引发三案诉讼。一审庭审中,XX公司表示愿意分期支付租金,故不能认定为XX公司已明确以自己行为表示不再履行还款承诺,XX公司要求其一次性支付尚欠的全部租金一审法院不予支持。按照欠款支付承诺书的约定,2018年1月至2019年4月,XX公司应向XX公司支付的分期租金为2400000元,XX公司已支付2018年1-6月分期租金450000元,未支付2018年7月至2019年4月分期租金1950000元,其余分期租金支付期限尚未届满,一审法院对XX公司要求XX公司支付租金的诉讼请求予以部分支持。

据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(法律条文全文附后)之规定,判决:一、XX公司应于判决生效之日起十日内向XX公司支付截止2019年4月的应付租金1950000元及违约金236950元,并支付逾期支付租金的违约金(自2019年5月1日起,以1950000元为基数,按日0.01%计算至实际付清之日止);二、驳回XX公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费36300元,XX公司负担6300元,XX公司负担30000元。

二审期间,XX公司无新证据提交。XX公司向本院提交了如下新证据:第一组:公证书。拟证明:XX公司租赁三栋楼进行装修和改造的事实。第二组:1.XX超市扶梯移动位置及改动工程合同、2.采光顶钢结构合同、3.音响、灯光设备合同、4.LED显示屏合同、5.户外招牌合同、6.花台及绿化拆出、移栽工程,拟证明XX公司在装修过程产生的损失共计1000万余。该财产的实际收益人为XX公司,因此XX公司的上诉理由应该得到支持。

XX公司经质证发表质证意见,一、XX公司未在法定举证期限内提交证据。二、上述证据不是新证据,其产生时间是在一审诉讼前,XX公司并未在一审中提交以上证据,所以不符合证据规则。三、对该部分证据的真实性无异议,该部分证据仅能证明XX公司与其他第三方达成了相关的施工合同,这是XX公司自行的装修行为,与XX公司无关。

对上述证据的真实性、合法性本院予以认可,对上述证据关联性及其证明力在本院认为部分进行论述。

本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致,对此,本院予以确认。

另补充查明,案涉《XX逸景商业用房租赁合同》第七条约定“……6.因本合同约定情形致使本合同被变更或解除的,甲方对乙方所承租的商业用房的装修等均不予任何补偿、赔偿,若因乙方原因造成房屋损坏的,甲方有权要求乙方按损失赔偿。”;第八条“……5.乙方如改变商业用房的内部结构、装修或设置对商业用房结构有影响的设备等,需遵照有关安全规范和管理条例办理相关手续,所需费用由乙方自行承担,其实施方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工,并由乙方自行负责。租赁期满后或因乙方责任导致退租或本合同终止的,除双方另有约定外,甲乙双方同意按以下第(1)种方式处置:(1)合同期满后,乙方依附于商业用房的装饰装修的处理:乙方自行拆除,但不得造成房屋毁损……”;2017年9月20日,XX公司向XX公司提出的《退租申请》载明“由于经营困难,无法继续履行租赁合同,特向贵公司提出退租,请求2017年12月31日解除双方2015年7月29日签订的《XX逸景商业用房租赁合同》。”。2017年12月31日双方签订的《解除<XX逸景商业用房租赁合同>协议书》中对解除缘由载明为“现因乙方经营困难致使原合同无法继续履行,现经甲、乙双方协商一致,就解除原合同的相关事项达成如下协议……”。

本院对案涉的争议焦点问题评判如下:

本案中,XX公司主张案涉房屋装饰装修均由XX公司完成,XX公司应向XX公司支付装饰装修费用,同时根据债务抵销原理,XX公司履行期届满的债务足以抵销欠付XX公司的租金及违约金,双方相应权利义务因抵销而终止,XX公司无需再向XX公司支付截止2019年4月的应付租金及违约金。对此,本院认为,依《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”之规定,若构成债务抵销,需当事人互负到期债务,故本案中应首先对案涉装饰装修费用是否构成XX公司的债务进行分析认定。

对于XX公司认为其从事了案涉补充协议第一条中应由XX公司实施的部分装饰装修,该债务主张之实质是认为其代为装修了应由甲方装修而产生的垫付费用返还之债。案涉补充协议第一条所约定的XX公司系部分装修,即对部分区域进行公装、装改及垂直电梯加装,包括但不限于本项目公共区域的地面墙面装修、公共卫生间装修、垂直电梯安装、部分商铺供水与排水管道安装等。然XX公司二审提交的公证书中的照片仅是对商场、商家及周边环境的拍摄,无法证明XX公司完成了应由XX公司实施的部分装饰装修,其一审及二审提交的票据、合同等证据中除了电梯费用报销单、收据外,其他的载明事项无法证实XX公司代XX公司进行的装饰装修。对XX公司提交的电梯费用报销单、收据,本院亦难以凭该二审提交的XX超市扶梯移动位置及改建工程《工程承包合同书》即认定所涉工程系XX公司的垂直电梯安装。综上,XX公司并未提交足以采信的证据证明其从事了案涉补充协议第一条中应由XX公司实施的部分装饰装修,依据不足。

关于XX公司依附于案涉商业用房的装饰装修是否构成XX公司对XX公司的债务,应依双方约定进行认定,于无约定时,则依法定。本案中,尽管案涉合同系协商解除,但依双方解除协议载明的解除事由,导致案涉租赁合同的解除系“因乙方经营困难”,即该解除系因XX公司的原因造成。故,于此情形时,应依双方在案涉租赁合同第八条的约定进行处理,即“……租赁期满后或因乙方责任导致退租或本合同终止的,除双方另有约定外,甲、乙双方同意按以下第(1)种方式处置:(1)合同期满后,乙方依附于商业用房的装饰装修的处理:乙方自行撤除,但不得造成房屋毁损。”。按双方上述约定,案涉的装饰装修应由XX公司自行拆除,而非由XX公司向XX公司进行补偿或赔偿。

从XX公司提及的退租申请及双方的解除协议来看,均表明系因XX公司自身的原因造成案涉租赁协议无法继续履行,且双方在解除协议中仅约定了XX公司须给付租金、交纳水电、物业等费用,并未约定对于该装饰装修费用应由XX公司作出补偿或赔偿;而于之后,XX公司作出的付款承诺中亦未提出该抵销主张,故XX公司于本案诉讼中提出该抵销亦与其上述结算、承诺付款等行为不符。鉴于XX公司并未提交足以采信的证据证实XX公司对案涉的装饰装修有进行补偿或赔偿的义务,故XX公司主张案涉装饰装修费用转化为XX公司对XX公司的债务,并以该费用主张抵销缺乏依据,本院不予支持。

综上,XX公司上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费共计24296元,由成都XX润物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。


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