近几年，我们小区有些楼房顶层陆续搭起私家“阳光房”，它们虽然看起来美观大方、温馨舒适，极受业主们喜爱，但却改变了小区楼层建筑设计的整体性，影响了作为普通住宅小区房屋设计使用功能。“阳光房”的搭建还给小区业主带来了较多的不安全因素甚至是极具危险性的人身财产伤害事故。

下面我们谈谈搭建的“阳光房”，并进行一些简单的法律分析，以供小区业主和其他人员参考。

一、“阳光房”及其法律属性。

1、先认识一下“露台”。

小区房屋顶层设计有一个平台，称其为露台，平台上设计有专用雨水管道排水系统（承接楼顶集水天沟和平台集水下排水），在平台上，还可以架梯到本楼楼顶，所以，平台有作为通往楼顶的通道及集雨水进入雨水管下排的公共物业属性。因为该平台与顶层相连，作为人性化处理，将平台设计成可以让顶层业主上去休闲的区域，故又称为“露台”。所以，顶层业主可以使用该“露台”，但仅仅享有使用权，其性质为本楼业主公共物业，而不是“专有物业”。

2、露台上搭建“阳光房”行为解析。

 顶层业主利用了自己使用公共物业“露台”的有利条件，加之物业管理方面的疏忽，搭建起了封闭、专用的“阳光房”。这样一来，就影响了“露台”设计使用功能。“阳光房”破坏了露台集中雨水进入排水管道，封堵了本楼业主进入房顶安装、保养及维修太阳能等家用设备的通道，侵犯了利益相关业主的通行权。

二、在露台上建造阳光房的法律危害

《物权法》对相邻通行、相邻流水关系都作了具体规定，《侵权责任法》对阳台脱落物责任也作了明确认定，如在公共物业上建造阳光房，主要会引起以下问题。

1、阳光房阻碍了公共通道，改变了露台原来使用功能。作为重要的通行通道，如遭破坏，因到房顶需另行改道，或因另行改道造成人员险情，其费用及后果应由阳光房建造人承担。

2、阳光房侵犯了屋顶设施的安装及维修方便。如因无法通行，或因无法通行不能及时安装、维修房顶设施，由此造成的损失应由阳光房建造人承担。

3、阳光房改变了相邻流水关系。流水问题，要尊重自然流向。雨天，原抛物面楼层流水自然流畅，如建阳光房，四方立体面使水流杂乱无章，侵犯了相邻及下层业主相邻排水权利。

4、阳光房易引起积雪滑落问题。玻璃构造易引起积雪滑落，潜在危及下层及楼下人员安全，如积雪厚、雪势大，致阳光房承压，还容易引起事故。

相关法律依据：《物权法》第86、87、88条。《侵权责任法》第85、86条。

三、阳光房责任主体

业主（建造人）：因阳光房发生以上侵权行为及其他事故，应由业主（建造人）承担责任。如本小区业主在购房时开发商或物业服务单位没有告知七楼露台功能用途，或者其建造申请得到物业服务单位的批准，开发商或物业服务单位应承担一定的过错责任。

物业服务单位：业主如不经申请私自建造，物业服务单位发现后有权利且有义务制止。业主在装修房屋时申请建造阳光房，物业服务单位应告知不准建造及理由，如物业服务单位批准建造，发生侵权行为及其他事故时，应与业主承担连带责任。

四、处理措施

根据本小区多层房屋建设规划需求，七楼露台的性质为本小区的公共物业。物业服务单位应将该内容宣传到位，明确告知所有业主建造阳光房的法律危害，以便共同监督，维护好本小区生活秩序和居住环境。

1、对于已经建好的，物业服务单位应向其建议拆除，明确告知其不拆除的法律后果。同时，应拿出具体处理措施，维护阳光房使用安全，预防阳光房发生事故。如建造人不听劝告，必要时，物业服务单位可以采用法律手段。

2、对于正在建造的，不管是否经过批准，物业服务单位应该严厉、果断制止，如建造人不听劝告，物业服务单位可以起诉要求进行强制拆除。

3、未建或准备建造的，物业服务单位应加大宣传力度，做好劝导工作，严加预防其他业主效仿。

各位阳光房建造业主，烦请你们多多注意，在享受阳光房带来的美好生活体验的同时，加大维护其使用安全，如果条件允许，最好拆除，因为你的一次建造，影响的会是整个小区事居住环境，为了大家，为了我们共同的家园，请谨慎行使自己的权利！

邵文猛（律师）电话17537625188

2021年7月16号