购房可以说是老百姓生活中的头等大事之一，随着近些年房价不断高企，房产在家庭全部资产的比重也是越来越高，很多家庭几乎将全部身家都投入了购房之中，而购房时大部分人采用贷款买房的方式更是给购房加上了一道枷锁，如果购房时出现问题或产生纠纷，那很可能是一个家庭“不能承受之重”。

    那么，了解现行的法律规定，学会如何处理纠纷，不仅能解决眼前已经出现的纠纷，还更应该学会将问题前置，做好功课预防问题的出现，做到防患于未然。

    今天的文章主要讲一下【商品房预售与买卖相关问题】，具体涉及【预约合同的处理】、【商品房质量瑕疵】等重点问题。

    预约合同的处理

    什么是预约合同？

    答：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。

    对于购房来说，出卖人（开发商）通过认购、订购、预订等方式收受买受人定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果具备预约的要件，应当认定为预约合同。

    情形一：视为本约的情形

    如果该预约合同已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且出卖人（开发商）已经收受部分购房款的（购房款数额的确定可以参考双方的约定、首付款比例、交易习惯等因素），该预约合同视为商品房买卖合同。

    情形二：开发商反悔违约的情形

    如果因出卖人（开发商）的原因未能订立商品房买卖合同，买受人（购房人）可以请求返还双倍定金。如果可以证明因开发商违约造成的损失高于双倍定金的赔偿，购房人可以请求支付损失赔偿，但总额不能高于因违约造成的损失。但购房人只能要求开发商承担上述违约责任，不能强制要求开发商继续履行合同签订本约（即不能要求开发商必须签订商品房买卖合同）。

    商品房质量瑕疵问题

    情形一：轻微瑕疵

    如商品房存在轻微瑕疵，但出卖人（开发商）交付的商品房符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同约定，买受人（购房人）不能以此为由拒绝接收商品房，不能要求出卖人承担逾期交房的违约责任。但是，买受人有证据证明商品房在交付时存在的质量瑕疵足以影响正常居住使用的除外。

    接收商品房后，买受人可以要求出卖人对商品房的质量承担瑕疵担保责任。

    情形二：隐蔽瑕疵

    如果商品房存在隐蔽瑕疵，出卖人应当将存在的瑕疵如实告知买受人，对于该隐蔽瑕疵，买受人可以要求出卖人承担维修义务并承担赔偿责任。