二手房买卖纠纷的调解处理

    (一)二手房买卖纠纷概述

    从当前二手房买卖常见纠纷来看，进行二手房买卖应当注意下述问题：一是认真审查出卖人是否有权处分房屋，避免因出卖人并非房屋的所有权人或并非完全所有权人而引发合同效力争议。二是妥善处理二手房购买时的户口迁出问题，因户口迁移事宜不属法院民事案件的受理范围，买受人应通过恰当约定房款支付方式以及违约金等方式，督促出卖人按约及时迁出户口。三是关注二手房的隐蔽质量瑕疵问题，二手房的性质决定了房屋在买受人入住之前可能已经多次装修并使用多年，房屋的隐蔽质量问题或多或少都存在，买卖双方应本以诚信，对房屋质量问题的处理作出公平、合理的约定，以维护各方的合法权益。

    (二)二手房买卖纠纷调解处理的原则和方法

    1.把握好未经共有人同意出售二手房的效力

    对此类纠纷，调解时应区分不同情况。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应为有效;但调解中如发现买受人存有过错，或有与出卖人恶意串通损害其他实际共有人利益的情形，则应考虑合同无效。二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人不予追认的情况下，应从合同无效的角度进行调解;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，则从保护买受人利益出发，调解合同有效。此外，还应洞悉共有人的真实意思表示，如其仅因为对房价不满而不愿售房的，可着重就房价问题进行调解。

    2.妥善调解处理户口问题发生的争执

    二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口的，调解时应把握：当事人对户口情况已有明确约定，现出卖人行为构成违约，但不影响合同的效力及履行，如合同中约定出卖人就户口问题承担违约责任方式的，可参照约定进行调解;合同中未约定违约责任方式的，如果买受人尚未付清全部房款，可确定出卖人在迁出户口前，买受人可拒付相应数额房款作为抗辩，促使出卖人尽快履行义务;同时可向双方明确，户口迁移虽涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理的范畴，但出卖人违反约定拒不迁出户口，仍可能导致买受人损失，出卖人应予赔偿。

    3.把握好未签订示范文本的买卖合同的效力

    《上海市房地产买卖合同》是本市行政机关制定的示范文本，当事人可约定采用或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖达成一致意见后，为办理过户手续的需要，大多约定双方需再签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当双方未签订示范文本时，若一方提出买卖合同不成立或无效，则应根据双方的合意情况进行调解。如果双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，如未签订示范文本，则调解合同不成立或无效。如双方未作出上述约定，而已签订的协议书具备了买卖合同的主要内容，可调解买卖合同成立且有效并应得到履行。

    4.买卖合同解除后房价损失的调解处理

    对于买卖合同不能继续履行的，在调解合同解除的同时，就房价损失的赔偿问题，可按照下列原则设置调解方案：(1)有约定的按约定调解;(2)没有约定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差调解房屋涨跌损失;没有最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估结论调解房屋涨跌损失。此外，还应考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素进行调解。