在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。夫妻一方未经对方同意，与买受人在平等自愿的基础上，签订房屋买卖合同，且符合善意取得的构成要件，夫妻另一方以不知情或不同意为由请求人民法院确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

曾某诉杨某、匡某房屋买卖合同纠纷案

    【案号】

    （2015）宁法民一初字第348号

    （2015）永中法民二终字第357号

    【案情】

    2001年11月16日，杨某将某房屋一栋及土地使用权作价54000元卖给曾某。双方签订了《房屋买卖契约》，契约约定“买房人一次付清房屋款，卖房人移交土地使用证、房屋所有权证，水电齐全，其余过户等手续由买房人承担。”双方签订契约后，曾某给付了杨某全部房价款54000元及礼金190元，杨某交付了房屋、土地使用证和房屋所有权证。2003年4月14日，曾某将该房屋所有权人变更登记到自己名下。2013年曾某欲将房屋土地使用证过户至自己名下，要求杨某、匡某（系杨某之妻）协助时，杨某、匡某以曾志辉还欠6000元房款未付、卖房未经匡某同意等理由拒绝协助办理土地使用证过户。曾志辉即向法院提起诉讼。

    【法院认为】

    一审法院认为，曾某与杨某都具有完全民事行为能力，双方对房屋买卖达成一致意见，并签订了《房屋买卖契约》，约定了房屋价款、房屋四界、付款、房屋手续移交方式以及过户手续承担等都明确具体。签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，双方均应按契约约定的义务履行。曾某已按契约的约定交付了房款，杨某也移交了房屋及土地使用证、房屋所有权证等相关手续，曾某又将房屋所有权人变更登记为曾某并实际占有、使用了该房屋。因此曾某与杨某之间的房屋买卖关系成立，双方签订的《房屋买卖契约》有效。对曾某要求确认双方签订的《房屋买卖契约》有效的诉请，法院予以支持。

    二审法院认为，本案争议的焦点是杨某与曾某签订的《房屋买卖契约》是否真实及合法有效。本案中，曾某提供的《房屋买卖契约》系原件，杨某、匡某对杨某将涉案房屋出售给曾某的事实并不否认，且涉案房屋已经交付给曾某长达十余年，杨某、匡某也未提供出充足的证据推翻该契约的真实性，故结合案情及生活常理进行分析，可以认定曾某提供的《房屋买卖契约》是真实的。匡某以涉案房屋系夫妻共同财产，其从未同意出售房屋且未在原房屋买卖合同上签名为由，认为杨某将涉案房屋出售给曾某的行为无效。因曾某于2001年以合理价格购买涉案房屋，且已实际占有、使用该房屋长达十余年，匡某在2013年之前并未对此提出异议，故可视为匡某认可杨某将涉案房屋出售给曾某的行为。此外，《房屋买卖契约》是曾某与杨某在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示。该契约中有“经协商，卖房人全家商议”的内容，房屋售价也符合当时的市场价，曾某当时完全有理由相信杨某出售房屋的决定是杨某、匡某夫妇的共同意思表示，故匡某不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的曾某。因此，曾某与杨某签订的《房屋买卖契约》合法有效，并对匡某具有约束力。根据“地随房走”的原则，杨某、匡某负有协助办理房地产权过户手续的义务，故原审法院判决杨某、匡某协助曾某办理涉案房屋的国有土地使用证过户登记是正确的。

    【裁判结果】

    一、曾某与杨某签订的《房屋买卖契约》有效；二、由杨某、匡某内协助曾某办理案涉房屋的土地使用证过户登记，将该土地过户至曾某名下，所需费用由曾某承担。

    【裁判思路】

    夫妻将共有的房屋登记在一方名下的现象十分普遍。虽然登记在一方名下，但只要系婚姻关系存续期间购买，均属于夫妻共同财产。当夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同后，另一方站出来主张未经其同意，该房屋买卖合同无效。这可能是一方擅自出售共有房屋，未与另一方磋商，也有可能是另一方明明知情，但由于房价上涨而反悔，就以房屋买卖未经其同意为由请求确认买卖合同无效。他们的理由是在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产具有平等的权利。因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方都有权决定，即通常所说的家事代理权；非因日常生活需要对共同财产作出重要处分的时候，夫妻应当平等协商，取得一致意见。一方擅自将共有房屋售与他人，侵害了另一方的财产权益，该买卖合同无效。我们认为，夫妻内部的权利义务固然值得关注，但涉及外部第三人时的权利义务关系同样不容忽视。当内部权利义务关系与外部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。当他人有理由相信其该房屋买卖行为出于夫妻共同意思表示时，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此《婚姻法解释（三）》第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”这一款的适用有以下三个条件：

    第一、第三人属于善意购买；

    第二、第三人支付了合理对价；

    第三、第三人已经办理了产权登记手续。

    在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。如果在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利，那么即可适用《婚姻法解释（三）》第11条第2款规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”当然，我们探讨这个问题的前提是夫妻之间实行共同财产制。如果夫妻双方约定对该房屋按份共有，那么根据《物权法》第97条规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

    关于“善意”的认定标准，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道认定为非善意，但作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其明知登记错误或者登记薄中有异议登记的记载。

    这里有两点需要注意：

    一是夫妻另一方无权以诉争房屋系家庭共同生活用房为由主张追回。对于生存居住权的保护，在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条、第7条中均有规定，明确保护被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋不被拍卖、变卖或者抵债。因此，支持善意第三人的主张，并不会导致夫妻另一方无家可归。

    二是夫妻一方请求赔偿损失的构成要件。夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有，因此婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向另一方请求损害赔偿。也就是说夫妻一方请求赔偿损失应以离婚为前提。此外，针对房屋这一财产权益，一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神痛苦，因此，这里所说的赔偿损失并不涉及精神损害赔偿。

    【相关法律法规】

    《婚姻法解释（三）》第11条

（编写人：黑龙江省高级人民法院 宣璇）