律师观点分析

【案情】：原告郑某某与被告陈某某如2017年3月25日经泉州市某房产中介公司介绍，购买晋江市池店镇池峰路百信.御江帝景房屋一套，三方签订《房地产买卖经济合同》，房屋面积161.8平方米，约定总售价人民币1465000.00元。合同签订后，原告郑某某按约向被告陈某某交付购房定金人民币100000.00元，后因涉案房产价格上涨，被告陈某某拒绝履行配合原告郑某某办理房屋过户变更手续，按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告陈某某应当向原告郑某某支付逾期办理房屋过户按成交价款每日万分之五的违约金，并继续履行合同至原告郑某某实际取得该房屋产权。被告陈某某还应当承担原告郑某某因此支出的律师代理费、财产保全费等其他费用。争议双方多次沟通无果后成讼。

【办案思路】：本律师经与原告郑某某约谈后，充分了解与本案诉争房产有关的全部案件材料，确认本案诉争房产未如约履行的违约责任在于被告陈某某一方，原告郑某某在本案中不存在违约过错行为。原告郑某某向本律师表明其希望通过诉讼途径使双方签订的《房地产买卖经济合同》被告能继续履行。

本律师认为，若本案合同存在继续履行必须满足事实上和法律上履行的可能性，这就要求在事实上购买方即原告郑某某具备支付剩余购房款的能力，在法律上涉案房产必须不存在阻碍交易继续进行的排他性权利，比如涉案房产存在抵押、被法院依法查封等阻碍合同继续履行的情形。经本律师向房地产管理部门查询调取的涉案房产信息，发现该涉案房产不存在法律上履行不能，本律师立即向法院采取诉前保全，对诉争房产采取查封措施，以确保诉争房产诉前产权不被恶意转移。随后本律师向法院提起诉讼要求被告陈某某继续履行合同并承担违约责任，包括原告郑某某因被告陈某某的违约行为导致的各项经济损失。诉后，被告陈某某多次与原告郑某某取得联系并通过本律师达成最后调解方案，被告陈某某自愿继续履行双方签订的房屋买卖合同，双方在本律师拟定的补充协议上签字继续履行购房合同。后被告陈某某配合原告郑某某办理了房屋过户手续，原告郑某某为此花费的各项费用被告陈某某全部承担，原告郑某某顺利取得诉争房产，原告郑某某撤诉。

【注意问题】：购房者在购买二手房过程中需注意以下几点问题：

 1、认真审查所售房产的权属现状。出售房屋是否属于卖方夫妻共同财产，属于夫妻共同房产的，买方应在购房过程中要求卖方夫妻共同在房屋买卖合同上签字确认，或一方有明确授权委托书明确授权另一方代为行使其处分房产权利。否则，若涉及夫妻共同房产的处分，只有一方签字的很可能导致合同因无权处分而使买方承担合同履行不能的不利后果。

 2、认真审查中介机构的格式合同条款。对于没有约定的内容或双方认为有必要另行约定的内容一定要在中介格式合同的补充条款里加以写明，且与中介服务条款要注意认真审查，对于中介居间服务内容必须明确具体而不能，防止中介机构收取居间服务费用后以合同约定服务内容为由拒绝履行承诺的服务内容。

 3、合同尽量约定符合法律规定的违约责任条款。在很多购房合同中，往往双方认为只是一纸合同而简单的约定，且大多数合同都省去了违约责任条款，所以，一旦一方发生违约行为，守约方主张违约责任必须承担更多的举证责任，而证据的取得在违约行为发生后往往难以取得。

【律师提醒】：遇此类房产买卖合同纠纷，卖方因房价上涨恶意违约，在无法达成调解的情况下，应尽快通过诉讼途径解决，一方面可以积极争取违约方继续履行合同，另一方面可要求承担违约责任尽早解决纠纷。