父母出资购房确权纠纷之诉请数据分析

此前整理父母出资购房确权纠纷相关判决时发现此类纠纷有很多细节决定了案件走向，比如诉请及案由选择，于是笔者顺手整理了相关数据，闲话少叙，见正文。

一、数据概况

    数据来源：openlaw

    检索要素：父母出资购房+2020年+一审合同纠纷判决

    数据详情：

本期主要就父母出资购房的合同纠纷数据进行了整理，涉及案由主要有三类：确认合同效力（借名买房）、借名买房合同纠纷、委托合同纠纷，共33件，案件数量分布如下：

前两期的确权纠纷原告大多直接以确认所有权纠纷来主张房屋产权，法院也大多以当事人间的合同系债权，债权不必然产生物权而驳回原告确权诉请。本期合同纠纷数据如图所示原告多以（借名）买房合同关系来诉的占比最多，但借名买房不在法定案由范围，实际购房人与登记购房人之间的关系属于哪种合同关系存在多种声音，此次查阅的父母出资购房诉请确权的案由选择就有确前述三类。

在笔者看来，借名买房应属于委托代理合同关系，名义购房人作为代理人签订合同、办理房产登记，但房产的相关权利义务由实际购房人享有，实务中对“借名买房”是否成立也是从房屋占有使用等实际权利义务归属来判定，因此，诉请表述及案由选择还是得严谨点。

二、诉请需结合个案证据定夺，确认物权证据标准较严苛

分析父母出资购房的诉讼请求除了此次查阅的合同纠纷外还得结合前两期的物权确认数据来综合阐述，先看数据：

诉请如上图所示，确权纠纷类的多以确认房屋所有权为主，此外还有部分以出资主张房产份额或共有，诉请过户的仅25例，在统计的确权纠纷数据里占比仅7%左右，合同纠纷里多要求确认协议效力、配合过户或房产更名。

就判决结果而言，此前查阅的确权纠纷343份判决里最终支持原告确认房屋所有权的仅56例，占比仅为16%，此次查阅的合同纠纷33份判决里最终支持过户的共10例，占比为30%左右。

如前所述诉请可能直接决定了判决结果，父母出资购房类确权或合同纠纷原告的根本目的在于确认诉争房屋所有权归其所有，物权确认纠纷和合同纠纷对于原告的举证标准及案件审查范围的影响是不同的。

（一）诉请确认物权对原告的举证标准要求较高

依据物权编规定，不动产物权的设立、变更经依法登记发生法律效力、未经登记不发生效力，换言之，实际出资人诉请确权是想否认房产登记效力，对此案件的审查重点就在于房产登记与实际权属是否不一致、此种不一致由造何种原因成？原告的举证需从四个维度入手：

1、房产登记与真实权利状况不符的原因

就已查阅的数据来看，父母出资购房类纠纷原告诉称实际出资人与登记所有权人不符的原因主要有两点：借名买房或委托购房。就借名买房来说需审查核实借名买房的必要性，是否存在借名理由，如规避限购政策、使用购房名额、避债或婚姻变动引起的风险等，如果不存在借名必要性，那么借名买房成立的可能性就大打折扣。就委托购房来说需审查委托购房的背景及委托权限，即实际出资人基于何种原因委托登记所有权人代为购房，委托的权限如何，是否包含作为挂名登记所有权人等。

对于房产登记与实际权属不符的原因审查是实际出资人诉请确权是否成立的基础条件，因此，实际出资人诉请确权需说明登记与权属不符的背景及原因。

2、房产的实际权利状况

无论是委托购房还是借名买房，实际出资人诉请确权的依据是“不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”，由此需要围绕房产真实权利状态举证，能够印证房产真实权利状态的包括但不限于购房出资、购房合同及税费等原始票据保存、房屋的占有使用收益等情况。

3、实际出资人与登记所有权人关于房产归属的约定

法院支持实际出资人确权的最有力证据是实际出资人与登记所有权人间关于房产归属的约定，此种约定一般应包含两个要素：权属与登记不符的原因及真实产权归属。如无约定仅凭房产真实权利状态来诉请确权，极有可能因缺乏借名理由、借名合意、权属约定等要素而被驳回诉请。

4、诉请确权原因

在缺乏借名合意及真实权属约定的情形下一般还需对确权原因进行审查，如因子女婚变父母诉请确权的可能会出现出资方与其子女串通来防止子女配偶分割夫妻共同财产的情形。

诉请确权原因还包含确权时机问题，如因继承引起的确权诉讼，除了要审查出资人与登记所有权关于房屋产权归属外，还要考量实际出资人在登记所有权人是否对产权变更登记做了约定、是否在登记所有权人生前主张过权利等，部分案例里因实际出资人主张权利距离房产登记时间过久且未在登记所有权人生前主张过权利而导致借名事实无从查证被驳。

（二）合同纠纷仅诉请确认协议效力无法达到确权效果

如前图所示，在合同纠纷数据里有16例是诉请确认产权协议或借名买房协议效力的，此种实际出资人与登记所有权人签订的相关协议可作为确认权属的证据，依据《民法典》二百一十五条规定当事人间订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，只要实际出资人与登记所有权人间签署的关于房屋产权的约定未违反法律规定或双方约定，自合同订立即可生效，对双方均具法律约束力。案件的审查重点就在于合同的真实性及合法性上。

但实务中，实际出资人与登记所有权人签署的协议多不规范，如仅约定出资情况未约定权利归属，出资不必然享有物权；再比如约定载明出资情况但限定需等登记所有权人逝后方可归出资人所有，此种就变为遗产处分而非房屋权属约定，涉及登记所有权人的配偶权益的或被认定无效。

综上，父母出资购房类确权纠纷的诉请及案由选择需结合个案证据情况谨慎选择，直接诉请确权对实际出资人的举证责任要求极高。

三、风险防范需尽早，契约先行避诉争

如第一期所述房产现在已被赋予了过多的属性，关乎一个家庭的经济和结构稳定，对于购房出资的属性最好有书面约定，否则婚变、继承、债务等风险发生后一家老少可能会因为病急乱投医全部卷入诉争，儿子儿媳打离婚、父母诉请确权后再诉借贷、撤销赠与，一方离世两家三代在继承、确权诉争里各种争夺等情形都是事前未约定购房出资属性事后为争公平所常见的，因此，契约先行，明确各自权利义务是避免事后诉争最好的方式。