婚姻走到尽头便是离婚，而离婚最大的问题就是财产分割，财产分割中涉及利益最大的便是分割房产。虽然《婚姻法》及《婚姻法司法解释（二）》第十九条到第二十二条、《婚姻法司法解释（三）》第六条、第七条、第十条、第十二条等对房产分割的问题有了明确的规定，但现实中的房产分割还有更为复杂的问题需要解决，笔者认为实务中，易引起争议的在于夫妻之间财产赠与的问题，尤其是房产的赠与，本文主要针对婚姻关系存续期间，一方将其婚前购置房产赠与对方，并办理过户，离婚时候如何在该房产上争取最大权益的实务操作。笔者将提供三种操作思路，每一种都各有利弊，仅供参考。

一、基本情况介绍
男女双方通过网恋结识，而后结婚，婚后女方一直没有安全感，经常要求男方送礼物，包括奢侈品、车辆、现金红包等，有“查岗”等行为。男方为了讨好自己妻子，将婚前购置、自己唯一的一套房产过户给女方，在过户办理契税的时候，被告知如果约定非夫妻共同财产则可以免予征收契税、营业税，不予征收土地增值税、个人所得税，因此又约定：“房产登记不属于夫妻共同财产的权属变更”。男方内心的想法是这样妻子就能有安全感，二人一起好好生活。岂知过户后不到半年，女方一方面又将自己个人信息放在婚恋网站上，与前来寻觅另一半的男子聊天、相亲；另一面对男方不闻不问。男方生病住院，要求女方照顾，女方认为男方装病对其不管不顾。几次三番之后，男方彻底寒心，决定与女方离婚。

离婚就涉及到财产分割的问题，对其他赠与女方的金钱、车辆、礼物男方都不想追究，唯一的争议就在婚姻关系存续期间男方过户给女方的房产。

首先，需要认定过户行为的性质，是否是赠与行为？其次，如果是赠与行为，效力如何？再次，如果有效，那么男方是否有权撤销赠与？最后，如果没有权利撤销赠与，对于非夫妻共同财产的约定，能否认定无效？按照这个思路，笔者提出三个参考方案。

二、方案一：整体无效
（一）法律依据
根据《民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”该规定的反面即为：只要不具备这三个条件的民事法律行为无效。因此可知民事法律行为有效的条件之一就是要具备真实的意思表示，如果要认定民事法律行为无效，那么出发点应当是“赠与”并非男方将房产过户给女方的真实意思表示。
（二）案件梳理
对第一个提出的问题，也就是过户行为的性质认定非常重要，一般认为就是赠与行为，男方认为不是赠与应当举证证明，这里的证据可以是当时双方的约定，双方对过户谈论的过程性证据，认定究竟是给女方代为持有房屋还是其他情形，如果不能证明，则可以确定为赠与行为，进入第二个问题的范畴，赠与行为的效力如何？虽然《婚姻法司法解释（三）》第六条已经为夫妻间房产赠与协议的争论画上句号，但这只是针对一般情况而言，特殊问题还是要特殊对待，笔者认为《民法总则》第一百四十三条就是突破口，从赠与行为的意思表示是否真实出发，如果赠与意思表示不真实，那么就是无效民事法律行为；如果赠与意思表示真实，这一方案就可以直接PASS了。

若你遇到不懂的法律问题，欢迎你向马俊哲律师团队进行免费咨询，联系电话：18826051101（微信与电话号码同号，欢迎添加微信号），地址：广州市天河区珠江新城冼村路11号之二保利威座北塔28楼广东天穗律师事务所，马俊哲律师专业团队为您解决你遇到的法律问题