对于房屋不动产，通常情况下只有在登记时才能获得所有权，未经登记，不发生物权变动。《物权法》第二十八条至第三十条规定了几种未经登记也可获得不动产所有权。正确理解不动产所有权什么情况下必须登记才能获得，什么情况下无需登记也可获得，是解决此问题的关键。在夫妻共同生活中，如果签订了财产分割协议，但没有变更房屋登记，还会发生房屋所有权转移的效果吗？很多人包括小编第一反应是该分割协议是有效的，但房屋所有权因未登记还没有发生物权转移，此时房屋仍为夫妻二人共同所有。事实上真是这样吗？

【基本案情】
　  灵儿诉称：狗蛋于2011年9月16日在浙江宁波出差期间猝死，未留下遗嘱。其名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心B座3单元B号房屋（以下简称财富中心房屋）等多处房产、银行存款、轿车等。狗蛋的继承人是配偶小芳及子女灵儿、狗剩。灵儿诉至法院，请求判令：由灵儿、狗剩、小芳共同继承狗蛋的全部遗产。
　  狗剩、小芳共同辩称：认可灵儿、狗剩、小芳作为狗蛋的继承人参与继承，但登记在狗蛋名下的财富中心房屋并非狗蛋的财产，不应作为遗产予以继承。虽然该房屋是以狗蛋的名义购买并向中国银行贷款，但根据狗蛋与小芳签订的《分居协议书》，财富中心房屋是小芳的个人财产，之所以没有变更至小芳名下，是因为有贷款没有还清。该协议书没有以离婚为前提，属于双方对婚后财产的安排，在狗蛋去世前，双方均未对此协议反悔。因此该协议书是有效的，财富中心房屋是小芳的个人财产，不属于狗蛋的遗产。对于狗蛋名下的其他财产同意依法予以分割继承。
【法院查明】

法院经审理查明：小芳与狗蛋系夫妻关系，二人生育一子狗剩。狗蛋与前妻曾生育一女灵儿，离婚后由前妻抚养。狗蛋父母均已去世。狗蛋于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病去世，未留下遗嘱。
【分居协议】

2010年10月2日，狗蛋与小芳签订《分居协议书》，双方约定：“狗蛋、小芳的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：现在财富中心和慧谷根园的房子归小芳拥有。小芳可以任何方式处置这些房产，狗蛋不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。湖光中街和花家地的房产归狗蛋所有。狗蛋可以任何方式处置这些房产，小芳不得阻扰和反对，并有义务协办相关事务。儿子狗剩归小芳所有。狗蛋承担监护、抚养、教育之责。小芳每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题。为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上狗蛋签名为其本人所签。
　 关于财富中心房屋，2002年12月16日，狗蛋作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：狗蛋购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1 579 796元。庭审中，灵儿、狗剩、小芳均认可在狗蛋去世时间点，该房屋尚欠银行贷款877125.88元未偿还。此外，房产、小芳与狗蛋名下还有其他两处房产、汽车及银行存款等财产。

【评论分析】
　　本案二审争议焦点为财富中心房屋的权属问题。笔者认为，解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：
　　第一，狗蛋与小芳于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。法院认为，本案中狗蛋与小芳签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。
　　第二，本案应当优先适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）还是《婚姻法》的相关法律规定。
    本院认为，该问题首先要厘清《物权法》与《婚姻法》在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用《婚姻法》的相关规定处理为宜。
　　第三，《物权法》上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。
　　本院认为，狗蛋与小芳所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归小芳一人所有，虽仍登记在狗蛋名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。
【警告启示】
　 在立法与实践的双重层面，物权法与婚姻法都未作好充分有效的衔接，均需进一步完善。就审判实践而言，法官通常会囿于物权法规定而存有认识误区，在婚姻财产纠纷中过分强调物权登记主义原则，将夫妻财产约定放在物权法视角下作惯势思维的考察，忽略了物权登记仅系权利推定，而非最终确定权利。我们应当兼顾身份关系案件的特殊性，在约定财产制下，夫妻之间的财产约定在内部关系上应视为准物权契约，对夫妻双方均有效力，即使所涉财产未经物权变动登记，也可发生物权转移的效果，双方均应严格遵守约定。