案例：房屋所有权、合同解除权、违约责任

十四年前被告交5000元定金购买房屋，原告给过户，现在征收补偿款24万元，被告要求领取11万元。

原告：梁成增，男，1950年11月10日出生，汉族，退休工人，

被告：王艳华，女，汉族，1961年7月21日出生，无职业，

    被告于2003年5月15日与原告签订房屋买卖合同，原告就把位于安图县明月镇河南路78-1-4号蓄电池厂一栋一单元二楼2号97平方米的房屋卖给被告并签订《合同书》、《卖楼协议》。

《合同书》内容：今有我建筑工程公司梁成增卖楼一处，一栋第一单元二楼2号96平方米，每平方米600元，总价款陆万元整，包括仓库在内卖给王艳华。1、交定金伍仟元整；2、2003年末交款壹万伍仟元整；3、2004年5月15日交款贰万元整；4、2005年5月15日交款贰万元整。如果到期不执行以上条约，楼房和房照由梁成增所有，卖房梁成增，买房王艳华，原告与被告盖有名章，2003年5月15号。

《卖楼协议》内容：甲方梁成增卖楼一栋第一单元二楼2号房间，乙方买楼房96平方米，每平方米600元，总价款陆万元整，包括仓库在内。1、交定金伍仟元整；2、2003年末交款壹万伍仟元整；3、2004年5月15日交款贰万元整；4、2005年5月15日交款贰万元整。如果到期不执行以上条约，楼房和房照由梁成增所有，甲方梁成增，乙方王艳华，2003年5月15号。

没有交房款只交了5000元押金于2003年5月16日办理了房屋所有权证，用房屋抵押贷款买车搞运输离开了安图县明月镇，2006年又换领房屋所有权证，2006年7月11日至2009年9月4日在安图县农村信用社联合社贷款，并用该房屋抵押使用该房屋。

被告至今没有交该房屋取暖费、物业费。14年都是原告管理房屋交取暖费。原告多次找被告直到今年政府征收房屋才找到被告来评估房屋，被告向原告表明房屋所有权证给原告并协助原告领取房屋征收款，因为被告没有交给原告购房款、取暖费、物业费，按照当时的合同、协议约定，应当把房屋交给原告。但是就在将要领取房屋征收补偿款时，被告向原告提出索要房屋补偿款，发生争议。

2017年12月23日起诉至安图县人民法院，2018年1月4日开庭审理与2018年3月16日作出判决，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题大的解释》第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用不动产的，人民法院不予支持”。驳回原告的诉讼请求。判决书生效后，被告马上到房产过来部门补办了房屋产权证，到安图县房屋征收办领取房屋补偿款24万元。

 案件分析

在被告不履行合同义务、不遵守诚实信用时，原告应当根据被告违约情况及时解除合同，由于原告怠于行使保护权利，造成原告财产的损失。

解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。按照本条规定，行使解除权的期限分为两种情况：
1、按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使
　　法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。比如，如果当事人约定出现某种事由可以在一个月内行使解除权。那么在合同约定的事由发生一个月后，解除权消灭，当事人不能要求解除合同，而必须继续履行。
2、在对方当事人催告后的合理期限内行使
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方当事人为明确自己义务是否还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。所谓催告后的合理期限，根据个案的不同情况确定，作为享有解除权的当事人应本着诚实信用原则，在收到催告后尽早通知对方是否解除合同。当事人对催告的合理期间有异议的，由人民法院或者仲裁机构确定。

3、在商品房买卖合同中解除权的行使期限为经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。 第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。  

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。  

      4、合同解除权为形成权。当事人关于形成权的纠纷，即为形成之诉。形成权的行使必须基于权利人的意思表示，并且于该意思表示为相对人了解或者到达相对人时发生效力。因此，《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据“相同情况相同处理”的法律适用理念，当事人直接请求人民法院判决解除合同，应当理解为是当事人的一种意思表示方式，与以通知方式行使解除权并无本质的差别。根据《合同法》第九十四条的规定，合同一方当事人违反合同致使该合同的目的不能实现；即构成根本违约。当合同一方构成根本违约时，另一方当事人可以依法解除合同并要求对方承担违约责任。

假如按你已经不享有解除权进行推论：

现在的情况是，原告已经履行了合同义务， 房屋已经过户至被告名下多年，而被告至今没有履行交付房款义务，一直没有交付购房款和交付各种费用。在此情况下，除非双方协商一致，否则原告方向法院主张解除合同是不会得到支持，那么，如果被告永远不向原告交房款，而只承认违约责任（或者赔偿损失）就应该是合法的了，因为房屋已经过户多年，被告基于民事合同取得房屋所有权，物权发生变动，原告不再享有房屋所有权，也不享有解除权，只能要求被告交付房款并可以要求对方承担违约责任和赔偿损失。

被告十四年前的购房款6万元未交，利息计算到现在7万元，本金+利息合计13万元，被告还能得到11万元的房屋补偿款。

                                        吉林林岗律师事务所

                                       滕聿江律师

                                     2018年6月22日