律师观点分析

案件描述：

2009年3月20日，李某某与陈某某订立了《租房协议》，约定李某某将自有坐落于江浦街道龙华组的房屋出租给陈某某创办宾馆，由陈某某委托张某某实际经营使用，租期自2009年3月20日至拆迁时止，租金每年为36000元，于当年的3月20日付清。后陈某某支付了当年度的租金，李某某将房屋交付给陈某某使用。但是，至2013年底拆迁导致租赁合同终止时，陈某某尚欠李某某三年租金108000元。李某某多次催要后，陈某某以种种理由拒付至今。

原审法院审理查明：

2009年3月20日，李某某与陈某某签订租房协议，双方约定：“一、甲方（李某某）把位于江浦街道龙华组的一处私宅（院内所有的楼房和平房及设施）承租给乙方（陈某某）创办宾馆（暂定名：**宾馆），年租金人民币叁万六千元整（折每月3000元）。乙方委托张某某经营宾馆，并以张某某的名字办理各项证照。承租期从2009年3月20日一直到国家拆迁时止。第一年的租金乙方在本协议签订2日内一次性付清，以后每年的租金乙方在当年的3月20日前一次性付清。二、房屋的改造费用和创办宾馆的费用全部由乙方投资，具体数额待工程全部结束后列出清单，作为此协议的附件。甲方提供一切的方便和协助，在以后长期的租赁过程中，双方都要恪守协议，甲方不得以任何理由提出提前收回租房或者增加租金，乙方也不得以任何理由提出提前结束承租期或减少租金。如甲方违约，甲方必须赔偿乙方创办宾馆支出的所有费用，以及其他与此有关给乙方造成的经济损失；如乙方违约，乙方损失自负，还要赔偿提前退房给甲方造成的经济损失；如遇国家拆迁，房地产的赔偿归甲方所有。经营宾馆的赔偿和15个卫生间的装潢赔偿归乙方所有。如国家拆迁时没有经营宾馆的赔偿，乙方不得以任何理由阻止甲方拆迁。如乙方变换经营人或转让经营权必须征得甲方同意”。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某某与陈某某签订的《租房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。关于诉讼时效问题，陈某某在原审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间也未提交证明李某某请求权已过诉讼时效期间的新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，对其时效抗辩，本院不予支持。关于案涉房屋租金是否已经支付问题，李某某已经按合同约定将涉案房屋交付陈某某承租使用，陈某某应履行支付合同约定房屋租金的义务。陈某某认为已付清全部租金，提交了其单方制作的支付房租明细及账单，其真实性无法确认。陈某某提交的与张某某的电话录音，因张某某实际经营涉案宾馆，与陈某某具有利害关系，其录音亦不足以证明陈某某向李某某支付了全部租金，且原审法院于2015年5月22日与张某某的谈话笔录中，张某某明确称，自己对陈某某与李某某的租赁费用是否结清等事宜不清楚。具上，现有证据不足以证明陈某某已将涉案租金全部支付给李某某。原审法院认定陈某某应支付李某某租金总计108000元，并无不当。

综上，原审法院认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2460元，由上诉人陈某某负担。