律师观点分析

上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0120民初1419号 原告：A， 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 被告:A， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 原告A与被告B同居关系析产纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月24日公开开庭进行了审理，后适用普通程序依法组成了合议庭，于2018年5月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人A、被告委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A提出诉请：1、请求判决被告向原告支付其出售上海市奉贤区XXXXX弄XXX号XXX室售房款人民币780,000元（以下币种同）；2、请求判决被告向原告支付低于市场价出售系争房产的差价损失额1,020,000元；3、本案诉讼费、评估费、担保费等由被告承担，庭审中原告变更诉请：第一项诉讼变更为要求被告支付售房款952,200元，第二项诉请变更为要求被告支付差额1021,100元（1801,100元-780,000元），其他诉请不变，事实与理由：2012年12月原、被告先由同事关系发展成男女朋友关系，因准备结婚需要于2013年5月以被告A名义购买了系争房产，并以被告名义申请银行贷款，实际支付购房款772，495元，其中贷款540，000元，首付款XX，000元以及购房相关税费13，261.19元、物业费3，833.30元、开发商手续费2，832.26元，还有2014年2月至2016年6月原告通过转账方式每月将约3，000元转至被告帐上供支付被告银行还贷月供89，791元，XX系争房屋合同以及发票原件均由原告保管至今，2013年年底原、被告分手后，原告曾经向被告主张将房屋过户回原告名下或者配合原告将房产出售，但被告未配合，2017年2月原告至系争房产查看，发现之前空关的房屋已经有人居住，经询问得知被告已经于2016年7月10日将系争房产出售，为了考虑结婚以及贷款优惠等原因才考虑以被告名义购房并贷款，被告未实际出资，现被告未经房屋实际所有人同意，擅自出售房屋，并至今未给付卖房款项的行为侵犯了原告合法权益，故提出诉请， 原告A对其诉称向本院提供了如下证据即预售合同及发票、优惠住房抵押贷款合同等贷款凭证、上海市房地产权证、纳税单物业费凭证、收据聊天记录和转账截屏及银行流水等一组， 被告A辩称，对原告提出三项诉请均不予认可，原、被告系争房屋所有权系被告所有，所以售房款不应该返还给原告，原、被告双方是男女朋友关系，原告为了和被告结婚向被告赠与了购房款，房屋买卖合同贷款合同都是被告的，房屋产权证也登记了被告名字，原、被告双方共同生活在一起两、三年，原告又和其他女人生活在一起，并使得其怀孕，原告没打算跟被告结婚，双方才分手，系争房屋属于原告赠与给被告，故原告没有理由要求被告返还，被告只有接受赠与的权利，没有返还的义务，同时被告卖房子所得780,000元，已经支付了贷款、违约金和物业费，实际所剩卖房款250,000元，本案是同居关系析产纠纷，目前双方同居期间没有共同的财产可以分，请求法院驳回原告诉请， 被告A对其辩称向本院提交了下列证据即买卖合同，证明房屋买卖情况；还款证明，证明2016年7月银行归还本金521，309.88元，还有部分利息加起来是522，757.38元，提前还款违约金单子，证明提前还款补偿金5，213.10元，物业费单子，证明被告支付费用1，659元，上述共计529，629.48元， 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院确认事实如下：2012年12月原、被告确立恋爱关系，双方经商议于2013年5月以被告A名义购买了系争房产并申请银行贷款，被告与房产公司签订房屋预售合同房款为772，495元，办理贷款540，000元，签订合同后首付款233，000元由原告支付被告方支付房产公司，其他购房相关税费13，261.19元、物业费3，833.30元、开发商手续费2，832.26元，由原告支付房产公司，2014年2月起至2016年6月原告通过转账方式每月将约3，000元左右房贷转至被告帐上，累计由原告支付被告用于银行还贷月供89，791元，至2016年6月底累计原告用于系争房屋购房及还贷等各类费用342，261.75元，系争房屋相关房屋合同、发票原件等均由原告保管，2015年上半年起双方分手，原告曾要求被告将房屋过户或者配合原告将房产出售均未果，2016年7月被告将系争房产出售，致涉讼， 另查明，2016年7月10日被告将系争上海市奉贤区XXXXX弄XXX号XXX室房产出售得售房款780，000元，被告支付并归还了银行贷款本金521，309.88元利息1，447.50元（即522，757.38元），提前还款违约A，213.10元，物业费1，659元，共计529，629.48元，被告自认售房后积余250，000元， 根据原告申请，本院委托上海XX公司对系争的上海市奉贤区XXXXX弄XXX号XXX室房地产市场价值涉及该房产两个时间节点即2016年7月10日及2017年7月12日的房屋价值进行评估，结论为：该房屋2016年7月10日的市场价值952，200元（每平方米11，250元）、2017年7月12日的市场价值1，801，100元（每平方米21，280元）， 对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案双方是否存在“借名买房”问题，原告认为，原、被告之间存在借名购房关系，是基于双方之间恋爱关系的信任，借用被告资格享受贷款优惠等；原告实际出资并持有各种缴费票据，是系争房屋所有权人，双方达成借名购房的默契；双方亦不存在赠与或借款的情形；本案诉请的请求权基础是被告构成侵害物权，造成权利人损害，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，原告为系争房产的真正所有权人，被告将系争房产擅自出售的行为，使得原告的所有权利益受到损害，造成了房产价值损失，因此请求被告返还原告售房款780，000元，由于被告低于市场价出售房产，造成原告房产价值损失，故请求被告赔偿差价损失，原、被告双方从未同居，不存在财产混同，双方恋爱期间被告自己租房居住，被告认为，双方自2012年10月起恋爱并同居生活，原告为了和被告结婚给被告钱用于买房，根本不存在借名买房，讼争房屋购房合同购买人、契税的纳税人、房屋产权证的权利人都是被告，被告出售属于自己的房屋是权利人处分自己物权的行为，根本没有侵犯原告的任何权利，原告确实给过被告钱用于购房但属于赠与，原告在双方同居过程中与其他女人怀孕，对被告身心造成严重伤害，现原告向被告索要已赠与的钱，没有法律依据，双方同居期间所有日常开销是被告支出，也没有任何财产可供析产，故应予以驳回，本院认为，原、被告之间存在同居关系，且同居期间一直有共同生活和共同买房等经济混同的事实存在，故原告所述“借名买房”以及被告所述“婚前赠与”均不符合常理，均未提供相应的证据予以证明，故本院对该节事实不予认定，本案是同居关系析产，系财产所有权纠纷，被告对于原告全额投资购买的系争房屋是否拥有其所有权，没有提供足以证明其辩解的事实，在实践中，同居关系虽缺乏婚姻的形式要件，但由于双方长时间在一起生活，有了共同的财产积累以及相互享受权利、承担义务；而同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，XX一般共有财产处理；同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理，但根据现有证据证明被告对购买系争房屋的购买出资比例及贡献大小几乎为零，双方之间未能留下书面财产权属处分的意见，可将系争上海市奉贤区XXXXX弄XXX号XXX室房产的权属认定为原告A与被告B同居关系期间购置的财产，XX一般共有财产处理，原、被告对该财产按“八、二分割”的原则分得， 本案原告诉请提出系争财产价值按评估价952，200元计算，本院认为该房产原告实际投入价值为房屋购房及还贷等各类费用342，261.75元，故对原告实际投入的的财产予以保护，原告另一个请求权基础是认为被告构成侵害物权请求损害赔偿1，021，100元，由于双方之间存在同居关系，被告对财产的处分权利是基于共有关系，故对原告请求被告承担其他民事责任，目前原告亦没有提供双方是否存在有其他约定的事实，原告可待有新的证据出现另行处理， 审理中，经本院主持调解，原告坚持其诉请；被告仅同意以同居关系期间财产已处分，同意返还原告钱款最多20，000元，原、被告各执己见，致调解不成， 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护，本案中涉及原告A与被告B之间是否存在同居关系以及如何确认或分割同居关系存续期间共有财产，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割共有的不动产或者动产，原告A与被告B存在同居关系，且双方存在经济混同及共同购买系争房屋的事实，原告作为系争房屋全额投资人其财产权益应受法律保护，根据现有证据证明其对购买系争房屋的购买出资比例及贡献较大，但碍于被告承担享受购房政策以及贷款优惠等情形，故被告未经原告同意对系争房屋擅自出售价780，000元，对比被告出售房屋期间出售房价明显低于市场价952，200元，故应对被告享有分割双方共有财产利益方面作适当调整，原告XX同居关系期间购置的财产权益，该权益由被告变卖后折现，现原告起诉要求对诉争房屋折现部分进行分割，于法有据，本院予以准许，对其余诉请本案中不作处理，综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起十日内返还原告B人民币273，809.40元； 二、对原告A其余诉讼请求不予支持， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费22,560元，鉴定费10,500元，合计XX，060元，由原告A负担26，448元、被告A负担6，612元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审　判　长　　沈　林 人民陪审员　　A 人民陪审员　　王士龙 二〇一八年六月十四日 书　记　员　　B 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有， 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿， 第一百条共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割， 二、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》 第十条解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，XX一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院（84）法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（18）条规定的精神处理， 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金