合同有效纠纷代理

案件描述

确认合同有效纠纷代理词

审判长、审判员：

四川旺川律师事务所接受杨xx的委托，指派侯国君律师为其诉讼代理人，现依法就原告李X诉被告杨xx、第三人XX市xX商务有限公司确认合同有效纠纷一案，发表如下代理意见：

一、原审认定李X与被告杨xx签订的《预售房屋协议》不属于商品房买卖合同，属于以房抵债的房屋买卖合同。该认定系对合同定性错误。《预售房屋协议》应认定为无效的商品房预售合同。

1、XX市城镇工业合作联社以土地出资，XX市XX房产开发有限公司开发、杨xx为项目经理三方签订《联合建房协议》，联合修建综合楼。三方在2003年6月10日通过公开挂牌交易取得国有土地使用权。这完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因此，城镇工业联社以土地出资，XX房产公司开发、杨xx投资合作修建综合楼的行为是合法有效的。

2、 杨xx作为出资人、项目经理、建设负责人，与李X签订的以房抵债的《预售房屋协议》，实为XX市XX房产开发有限公司的销售行为，所借欠款为房款，《预售房屋协议》实为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。杨xx与李X签订《预售房屋协议》时，该项目未取得土地使用权，该房未建成，至今也未能竣工验收。因此，该销售行为，应认定为商品房预售。

3、房产买卖分为商品房预售和房屋买卖(现房销售)。法律对房屋买卖的条件有明确的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的。可见，房屋买卖合同的前提是转让房屋必须取得权属证书。而杨xx和李X签订的《预售房屋协议》时，该工程无土地使用权，未竣工，至今也未确定房屋产权证书。因此，杨xx与李X对诉争房屋的交易，不能认定为房屋买卖，只能认定为商品房预售。

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。案涉的综合楼未竣工验收，未取得商品房预售许可证明，杨xx与李X签订的《预售房屋协议》未预售登记。根据该司法解释，杨xx与李X签订的《预售房屋协议》应认定无效。

二、李X与被告杨xx签订的《预售房屋协议》，系附解除条件的商品房预售合同。该解除条件已经成就，《预售房屋协议》已失效。

2002年10月10日李X出具的《自我承诺》，“为保证杨xx欠我的借款有效偿还，我签订了预售房屋协议”‘如杨xx偿还25万元借款则预售房屋无效。”这说明只要杨xx偿还了25万元借款，双方签订的预售房屋即失去法律约束力。从2010年起，杨xx一直要求偿还借款，解除《预售房屋协议》。因房价上涨，李X拒不接受借款。杨xx不得不采取提存公证的方式偿还借款25万元。杨xx在XX市公证处对下欠李X的25万元欠款提存。

《合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，李X与杨xx签订的《预售房屋协议》的解除条件已经成就，双方签订的《预售房屋协议》已经失效，对双方无法律约束力。

三、原审按应按照《合同法》规定的“意思自治”和“诚实信用”原则来认定李X与被告杨xx的房屋买卖合同，系法律适用错误。

1、“意思自治”原则是合同法第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。“诚实信用”原则是合同法第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。“意思自治”和“诚实信用”是合同法的一般性规定，而不是合同效力的认定的依据。《合同法》第三章专门规定了“合同的效力”，不能用合同法的一般性规定取而代之。

2、《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条第(五)项违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。房屋买卖不同于一般商品买卖，认定房屋交易的效力，还必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定。《城市房地产管理法》第三十七条　房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的。即使按原审认定，杨xx与李X签订的《房屋预售合同》为以房抵债的房屋买卖合同，因该房未办理产权，同时侵犯其他共有人(城镇工业联社和xX公司)的利益，《房屋预售合同》也应认定无效。

综上所述，原审判决对《预售房屋协议》性质认定错误、对合同效力认定法律适用错误，且《预售房屋协议》解除条件成就。二审判决应撤销原判，并认定杨xx与李X签订的《预售房屋协议》无效。

                                                                                                    四川旺川律师事务所

                                                                                                         律师 侯国君

                                                                                                 二零一三年九月二十七日