商品房买卖合同纠纷案

【案情简介】

张某于2011年向某房地产公司购买住宅一套，且双方签订了《包头市商品房买卖合同》，合同第十二条约定，“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的万分之0.1向买受人支付违约金”。该房屋于2012年9月30日交付张某。

因房地产公司迟迟未向张某交付该住宅的不动产产权登记证书，张某向法院提起诉讼，请求法院判令房地产公司交付产权证书，并按每日商品房总价款的万分之一支付自2014年9月30日起至实际交付之日止的延期交付房地产权属证书的违约金及利息。

房地产公司收到法院传票后委托本所律师代理本案，后经法院审理判决房地产公司向张某交付房地产权属证书并向张某支付4534元违约金，驳回张某其他诉讼请求。

【代理意见】

我们认为，本案的争议焦点为：逾期取得房地产权属证书是否是出卖人的责任，以及逾期提交备案资料是否一定会造成逾期取得房地产权属证书。针对本案争议焦点，作出如下分析：

一、解析《包头市商品房买卖合同》第十二条

本案所涉《包头市商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的万分之0.1向买受人支付违约金”。该条款包含几层含义：1.出卖人应在房屋交付后720内履行资料备案义务，并非办妥权属证书义务；2.出卖人与买受人并没有约定具体的房屋权属证书办妥期限；3.如果买受人未能在规定期限内（自产权登记机关收到备案材料之日起至产权登记机关规定的办结时间）取得房屋权属证书是因出卖人责任导致的，出卖人才承担违约责任。

故，出卖人承担逾期办证的违约责任存在几种情形：第一、未在房屋交付后720日内履行资料备案义务致使办证迟延的；第二、虽已在房屋交付后720日内履行了资料备案义务，但是产权登记机关未在规定期限内办结是由于出卖人的责任导致的。出卖人只有具备上述两种情形，才应向买受人承担违约责任。

本案属于普通的房屋买卖合同纠纷，不存在举证责任倒置的情形，因此根据“谁主张、谁举证”的原则，原告只有向法院提供答辩人具备上述两种情形的证据，才有权向出卖人主张逾期办证的违约责任。

二、房地产公司不应承担迟延办证的违约责任

（一）原告主张自2014年9月30日起计算违约金及利息没有事实及法律依据

本案中，房地产公司于2012年9月30日将房屋交付给张某，根据双方所签《包头市商品房买卖合同》第十二条之约定，在房屋交付后720日内（即2014年9月30日）房地产公司应履行的是资料备案义务，而非办妥权证义务；而且该《合同》中并未约定具体的房屋权属证书办妥期限，因此，张某主张自2014年9月30日起计算逾期办证的违约金及利息，没有事实及法律依据。

（二）原告迟延办证并非是房地产公司的责任

首先，原告所购买的房屋，位于某小区的#楼。该栋楼在交付使用前，已于2014年9月20日经建设、监理、设计、施工、勘察五方主体单位共同验收合格，并经五方主体单位共同确认：该栋楼按设计与施工合同所约定的内容全部完成，具备交付使用条件。根据《包头市不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，办理房屋所有权初始登记应当提交的材料（包括国有土地使用权证、建设工程规划许可、建设用地规划许可、竣工验收合格材料、税费缴纳凭证、房地产调查报告等），此等材料房地产公司均已具备。综述，房地产公司在房屋交付使用后已经具备房屋权属证书的办理条件，即使根据常理推断，房地产公司在具备办理条件的情形下，也没有理由拒绝办理或者拖延办理。

其次，众所周知，在办理房屋权属证书过程中，开发商的作用仅在于配合提交相关资料，开发商对办证期限没有可控性，而产权登记机关才是决定办证期限的关键单位。根据XX市房地产产权处数据显示，2015年度XX市商品房成交套数为28687套，二手房成交套数不详；2016年度XX市商品房成交套数为39402套、二手房成交套数为24806套，两年总成交量为132297套。而每年的工作日仅有201天，意味着产权登记机关每天就要办理将近400套房屋的产权登记、变更手续。在产权登记机关工作人员少、办理窗口有限的情况下，办事效率可想而知，能在规定时间内办妥的少之又少；另外，在此期间，恰遇“房屋所有权证”向“不动产登记证”国家政策及法律的转换阶段，国家及地方政府在机构设置、制度完善、程序衔接等方面存在一定的缺陷性，导致在此过渡阶段办证迟延的普遍性。故，产权登记机关应对迟延办证负主要责任。

综上，房屋权属证书迟迟不能办妥的原因，一方面是由于本案原告拒绝补缴契税，另一方面也受制于产权登记机关的办事效率、窗口有限、制度衔接等答辩人无法控制的因素。因此，房地产公司在全面履行合同义务的情况下，非因出卖人原因导致办证迟延的，出卖人无需承担违约责任。

三、退一步讲，即使房地产公司构成违约，原告的主张也不符合法律规定

（一）原告主张的权利部分已超过诉讼时效

根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，诉讼时效为2年。本案原告的起诉时间为2016年11月7日，因此，2014年9月30日至2014年11月7日期间的主张已超过诉讼时效，不再受法律的保护，其诉求自2014年9月30日起计算违约金及利息，请人民法院依法予以驳回。

（二）原告主张的违约金不符合合同约定及法律规定

根据《包头市商品房买卖合同》第十二条之约定，答辩人逾期办证的违约金为商品房价款的日万分之0.1；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原被告双方已经在合同中约定了违约金的计算标准，若原告认为违约金低于造成的损失，其应当提供相关证据证明其损失金额，而不应由其无理由、无依据的自行变更违约金为商品房价款的日万分之1。

因此，房地产公司并存在违约情形，亦不应为迟延取得房地产权属证书承担违约责任。

【判决结果】

法院判决房地产公司与判决生效之日起十日内将房地产权属证书交付原告并给付原告4534元违约金，驳回原告其他诉讼请求。

【裁判文书】

法院认为：根据原被告签订的《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年9月30日将房屋交付原告，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内，即2014年9月20日前向产权登记机关提交备案手续。而被告实际于2016年5月6日提交备案手续，被告违约共计594天，被告应当承担违约期间的违约金，违约金计算方式应按照合同约定，即每日按照商品房价款的万分之0.1计算，合计违约金为4534元。关于原告主张的违约金的利息的请求，于法律依据，本院不予支持。现本案房屋已办理产权证书，被告应当将房屋产权证书交付原告。

综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。

【案例评析】

本案综合来说，从案件的起诉、庭审、判决，都是围绕《包头市商品房买卖合同》第十二条进行。针对第十二条的约定的该作何理解是本案解决的关键。作为律师、作为房地产公司的代理人，如何减少当事人的损失、如何维护当事人的合法权益？主要任务就是如何引导法官理解该条款、如何应用该条款。虽然本案最终法院判决房地产公司承担4534元的违约金，但与原告主张的违约金相比是少之又少。

【结语和建议】

本案为商品房买卖合同纠纷，逾期取得商品房权属证书是整个包头、甚至全国都存在的普遍现象。商品房买卖中，开发商向购房者交付房屋并保证房屋所有权转移给购房者，是开发商最基本的义务。办理房屋所有权的转移登记手续，是购房者最为关心的问题，也是开发商主要法律风险之一。开发商在工程项目竣工验收合格后，办理房屋初始登记手续并取得大产证，是购房者取得小产证的前提。而在开发商的开发过程中，经常会发生工程施工因素、融资因素、政府原因等，造成逾期办理大产证，从而影响购房者办理小产证的时间。

作为开发商一方来说，首先，应积极办理房屋初始登记，并应积极处理在房屋权属证书办理过程中可能会遇到的重重阻扰；其次，开发商在办证过程中若遭遇政府原因，除积极协调外还应合理行使法律赋予的权利，比如投诉、复议、行政诉讼等；最后，开发商可在商品房买卖主合同后添加补充协议，尽可能规避风险。

作为购房者一方来说，首先，在买房之初，除应考察该房屋所在地理位置、价位外，还应考察房屋开发商是否五证齐全；其次，作为购房者一方应积极配合开发商，积极提交的所需资料、手续以及相关税费等；最后，若开发商已严重损害你的合法权益，建议拿起法律的武器，合法有效的行使自己的权利。