王XX、刘X等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

律师观点分析

辽宁省铁岭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽12民终2479号

上诉人（原审原告、申请执行人）：王XX，女，1977年11月12日生，汉族，住开原市。

委托诉讼代理人：贾XX，系辽宁XX律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：刘X，女，1966年7月13日生，汉族，住开原市。

委托诉讼代理人：马X，系辽宁XX律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：开原市XX公司，住所地开原市新城XX4组

法定代表人：杨XX，系该公司经理。

被上诉人（原审被告、被执行人）：金XX，男，1969年6月1日生，朝鲜族，住开原市。

上诉人王XX因与被上诉人刘X、开原市XX公司（以下简称XX公司）、金XX申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省开原市人民法院（2021)辽1282民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王XX及其委托诉讼代理人贾XX、被上诉人刘X及其委托诉讼代理人马X到庭参加了诉讼。被上诉人XX公司、金XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

王XX上诉请求：一、请求依法撤销开原市人民法院作出的（2021)辽1282民初1466号民事判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、仅凭刘X提供的三份《收款收据》，是无法证实其已经实际支付了购房款的，一审法院认定刘X通过现金方式支付购房款2万元、18万元和27万元，但却未查明资金来源等事实，认定的基本事实缺乏证据证明，因此一审法院认定刘X实际支付了购房款为事实认定错误。(一）《收款收据》仅表明被上诉人XX公司自己认可收到了购房款，并不能对抗作为申请执行人的第三人，刘X仍应提交证据证明资金来源，否则仅凭普通手写收据（即白条子)无法认定其已实际支付了购房款。第一，XX公司系本案当事人，也系被执行人，且与刘X的诉讼地位相同，XX公司给刘X出具的收款收据，与当事人的陈述的证明效力相同，因此被上诉人XX公司自己认可收到了购房款，并不能对抗作为第三人的申请执行人王XX，刘X主张现金支付的购房款，那么其仍负有提供证据证明资金来源的举证责任，否则仅凭XX公司出具的收据，不能认定刘X实际支付了购房款。第二，刘X陈述资金来源于银行取款，可是其并未能提供相应的银行取款记录，数十万的购房款，数额巨大，在刘X提供不出钱款来源的证据的情形下，一审法院居然能认定刘X实际支付了购房款，上诉人无法理解。(二）XX公司虽出具了收款收据，但是XX公司及刘X并未提供正式发票，也未向法院提供XX公司房款真实入账的证据，如XX公司收取了购房款，公司财务必然会有入账，因此，仅凭普通手写收据(即白条子)无法认定刘X已实际支付了购房款。第一，只要是真实购买人，XX公司都能给开具购房发票，从XX公司在2014年给案外人雷XX开具发票就可证实，而刘X却提供不出正式的发票。第二，XX公司作为一个公司，如果确实收取了购房款，那么公司财务肯定要入账的，而被上诉人并未提供相关财务账册等财务资料证实。(三）针对XX公司给刘X的《收款收据》的张数、《收款收据》单价不一致的原因、房屋总价款的数额等刘X均前后陈述不一，相互矛盾，而且其主张的房款总额与认购书也不符，如果刘X是真实购买人并实际支付了价款，不可能连房子总价款是多少，自己支付了多少钱都不知道，进一步证实刘X并未实际支付价款，三张收据均是虚假的，而一审法院对此却视而不见，进而作出了错误的事实认定。第一，刘X在（2020)辽1282民初1278号案件的2020年7月14日庭审中多次陈述案涉房屋总价款仅为20万元，其就支付了20万元，在2020年10月29日庭审中，刘X陈述买房时开放商就给她开具了两份收据（金额分别为2万和18万）和一份认购书。而在(2021)辽12民终31号案件和本案中，又出来第三份收据（金额27万余元），其主张的房屋总价款及支付数额也变成了47万余元了；在2020年两次开庭时都没有提2019年10月14日交钱的事情，却在2021年1月20日二审刘X上诉时才又提供了所谓的2019年10月14日的27万元的收据，这明显是倒签虚构形成的。这三张所谓“收款收据”（即白条子）都没有取款凭证，也没有XX公司的入账凭证，这一切都不符合常理。第二，关于三张《收款收据》为何显示单价不同，刘X在(2020)辽1282民初1278号案件2020年7月14日庭审中，陈述是开发商这么写的，我不知道为什么这么写，而在（2021)辽12民终31号案件的上诉状中又变成了是其又找开发商议价的结果。第三，三张收据的数额加起来与《认购书》中的总价款不符。二、一审法院认定认购书的签订时间为2012年，为认定事实错误，因刘X提供的认购书并无签订时间，而且关于《认购书》的签订时间，刘X自己都陈述前后矛盾，因此无法认定该认购书为在法院查封案涉房屋之前签订经核对，刘X提供的认购书并没有签订日期，关于签订日期，(2020)辽1282民初1278号案件2020年7月14日庭审中，刘X陈述是2012年10月15日签订，而在庭审中又主张2012年11月13日签订的，刘X自己陈述都前后矛盾。三、刘X提供的认购书并不具备商品房买卖合同的主要内容，且该认购书也并未生效，且XX公司是否取得预售许可证，也无证据证实。第一，刘X提供的认购书无标的，而且如上所述刘X也并未实际支付购房款，因此刘X提供的《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同。第二，该份认购书没有生效，按照第三条第3款约定“此认购书必须与开发公司财务楼款收据相符方可生效，而该认购书约定总价款为40万元与刘X提供的原两张收据也好还是三张收据也好，数额都不相符，而且收据与认购书约定的单价也不同，因此该认购书并未生效。四、一审法院认定刘X名下无其他用于居住的房屋，为认定事实错误，理由如下：(一）《执行异议和复议案件规定》第二十九条中“买受人名下”应将买受人、配偶一方以及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房刘X应提供证据证实其本人及配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋，才能满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，而刘X配偶刘XX名下一直都是有用于居住房产的；(二）刘X夫妇在执行异议审理中，通过离婚协议的方式，将名下房产无偿赠与给其儿子，应为恶意转移名下房产，因此刘X名下一直均有其他用于居住的房屋，《执行异议和复议案件规定》第二十九条的目的是为了保护消费者的生存居住权，刘X夫妇将已有的房产在执行异议审理中，无偿赠与给他人，然后再用二十九条来谈生存居住权，这不是无稽之谈吗，如认定刘X名下无其他住房，也与立法目的相违背，另外，一审法院未能准确界定“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，导致对案件事实作出错误的认定，二审法院应予纠正。综上，刘X不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院依法作出裁决。

被上诉人刘X辩称：上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人XX公司、金XX未到庭亦未提交书面答辩意见。

王XX向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销(2020)辽1282执异31号执行裁定书，依法判令准许执行位于开原市房屋；2、本案诉讼费用由刘X、XX公司、金XX承担。

一审法院认定事实：王XX与XX公司、金XX民间借贷纠纷一案，原经一审法院作出（2016）辽1282民初1065号民事判决，已发生法律效力。判令金XX及XX公司给付王XX欠款190万元及利息。在执行给判决过程中，一审法院于2016年10月20日，2019年8月9日，作出(2016)辽1282执837号之一执行裁定，查封了XX公司开发的XX广场西XX、3-7B-2室2-10-3室、3-13-1室、3-8-1室。案外人刘X于2020年向一审法院提出书面异议，主张对2-10-3室具有所有权，要求停止执行，解除查封。并提交了购房发票、认购书、入住证据、无房证明等。在执行异议审理中，XX公司承认于2012年10月15日将诉争房屋卖与刘X。签订了认购书，XX公司给刘X出具绿联收据，合法有效。一审法院作出(2020)辽1282执异31号执行裁定，并依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定中止对XXX2-10-3房屋的执行。王XX不服该裁定，提起诉讼。一审法院于2020年11月2日作出(2020)辽1282民初1278号民事判决。判决撤销(2020)辽1282执异31号执行裁定，准予执行诉争房屋。刘X不服该判决，向铁岭市中级人民法院提起上诉。铁岭市中级人民法院于2021年3月9日作出(2021)辽12民终31号民事裁定，撤销原判，发回重审。该裁定认为，本案争议焦点为刘X与XX公司是否形成了商品房买卖关系、是否签订了合法有效的商品房买卖合同，涉诉房屋是否为刘X唯一住房，是否交付了房款的百分之五十。其权利能否排除执行。

另查明，刘X于2012年10月15日向XX公司缴纳定金2万元，2012年11月13日缴纳18万元房款，均有XX公司出具的收款收据，并签订了一份《商品房认购书》，约定购买XXX2-10-3室，面积111.5平方米，单价3580元。约定交付购房款百分之五十，即20万元。刘X又于2019年10月14日缴纳房款27万元，约定单价4080元。系XX公司要求其按照此价格履行，并给刘X出具了收款收据，并给其办理了进户手续。刘X对诉争房屋进行了装修，并已入住。XX公司明知涉诉房屋已被查封，仍给刘X办理了进户手续，属违法行为。

又查明，刘X与刘XX原系夫妻关系，二人共有一套房屋，登记在刘XX名下，坐落于。二人于2020年4月登记离婚。将上述房屋赠与其子刘XX所有。现在开原市不动产登记查询，刘X无住宅登记信息。

一审法院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定是对商品房消费者利益保护条款，XXX2-10-3号房屋是XX公司开发建设的，刘X与其签订了《商品房认购书》，具备了房屋买卖合同的基本条款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人预定的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。刘X与XX签订认购书时，XX公司并未取得预售许可证明，至2014年才取得预售许可证明。应认定刘X已签订了合法有效的商品房买卖合同。综上所述，刘X符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，具有排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回王XX的诉讼请求。案件受理费7543元，由王XX负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。

本院认为，本案的争议焦点为刘X是否与XX公司形成了商品房买卖关系，刘X对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案的举证责任在刘X一方。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

本案中，刘X与XX公司之间签订的商品房认购书，约定了房屋的单元号、面积、单价等，具备了上述司法解释规定的商品房买卖合同的基本条款，同时结合收款收据、不动产登记信息查询证明、水电费收据及装修入住照片等证据，可以形成完整的证据链条，证明刘X在诉争房屋查封前签订商品房买卖合同，且已全额支付购房款，案涉房产为刘X唯一住房。虽未办理过户手续，非其个人原因。因此，刘X对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对王XX要求执行案涉房产的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，王XX的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7543元，由上诉人王XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　姜XX

审 判 员　　姜福田

审 判 员　　李小莹

二〇二一年十二月二十日

法官助理　　王　诗

书 记 员　　王XX