一、购房合同中“不可抗力”的法律理解

作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：

1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

2、市政配套的批准与安装的延误。

其实，发展商 所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。 同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

二、出现了购房合同中的不可抗力事件就一定能免责吗?

网友提问：我买了一套二手房，房子还没有过户，现在我听说是这套房子因为地震等不可抗力原因没法继续建造，只退给我们房款，我觉得只能退到房款我们很吃亏，因为钱已经是4年前就交的了。现在怎么办?

律师答复：根据《民法通则》第153条及《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”出现了不可抗力情形，造成合同不能履行不一定能免责。

“不可抗力”的免责需要具备以下条件：

1、必须在一定的期限内提供相关证明，证明的确发生了不可抗力事件;

2、履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。

对于购房者来说，如果发生了不可抗力事件，而开发商没有及时通知，或者没有采取必要的补救措施，开发商依然不能获得免责。

注：本文系转载，仅供普法学习。