【裁判要旨】
不动产买卖中，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力，买卖合同的效力判断应依据合同法进行。合同法第五十二条第(五)项中的强制性规定应区分为效力性规定与管理性规定，只有违反效力性强制规定才必然导致合同无效，不动产买卖中，未办理登记手续所违反的是管理性强制规定，从而不能导致合同无效。
【案情】
原告：南京赛特欧运输设备制造有限公司(以下简称赛特欧公司)。
被告：福溢工艺(南京)有限公司(以下简称福溢公司)。
2006年4月30目.原告通过出让方式领取了位于溧水柘塘镇工业集中区内的国有土地使用权证。同时，原告也领取了建设用地批准书，并建造了厂房、附属用房和围墙道路等基础设施。2008年5月22日.原告与被告签订一份协议书。协议约定：原告将其土地使用权、厂房和附属用房以及围墙道路等基础设施转让给被告，协议中注明房屋未领取房产证;转让价380万元.被告向原告交纳定金4万元作为保证，2008年6月15日前付款200万元，余款于2008年12月31目前付清;首付款后，原告应协助被告办理土地使用权证的过户手续，土地使用权证过户费用由原告从转让款中支付：任何一方违约除定金不退还外，还应支付赔偿金3O万元。协议签订当日.被告向原告支付定金4万元。之后，被告以资金不能及时到位，及该协议违反城市房地产管理法规定应无效为由拒绝继续付款。原告之后多次催要，并于2008年7月21日委托律师事务所函告被告，要求被告于2008年7月24目前履行协议，逾期原告将解除协议，届时还要求被告支付违约金30万元.被告仍未履行。原告遂向法院起诉要求被告支付欠款及违约金。
【审判】
江苏省溧水县人民法院经审理认为，在不动产交易中，签订不动产转让合同是不动产物权变动的原因，不动产所有权移转是这一原因行为的结果。该合同即原因行为是否有效，不取决于准备转让的不动产所有权是否能够实际转让，而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，对此规定应理解为未依法登记领取权属证书的房地产，不能发生物权变动的后果，但这一转让不能的后果并不能否定为转让该房地产而签订的合同的效力，对于买卖合同效力的判断应依据合同法进行。本案中原告将其名下的土地使用权及其建造的厂房等基础设施与被告订立转让协议，该协议系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，协议合法有效，双方均应严格履行。被告答辩时认为协议内容违反城市房地产管理法规定，协议无效的辩称理由不能成立，本院不予采信。
由于原告通过律师函已行使解除权，此时协议已经解除。协议被解除后，尚未履行的，终止履行。因此，对原告要求被告支付200万元价款的诉讼请求，不予支持。据此，依照物权法第十五条、第三十条、第三十一条;合同法第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条;民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决被告福溢公司支付原告违约金26万元。
宣判后，被告福溢公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。称：一审法院对物权法第十五条理解错误，该条规定是对合同效力和物权效力的区分，以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该根据合同法来判断。本案中，被上诉人在明知转让的厂房没有房产证的情况下.和上诉人签订协议书，违反了城市房地产管理法第三十八条第(六)项的强制性规定，应为无效协议。因双方签订的协议违反相关法律规定，上诉人停止履行协议。被上诉人没有将房屋交付上诉人，未受到任何损失。即使上诉人违约，一审法院判决上诉人支付30万元违约金，明显过高。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判。
江苏省南京市中级人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按约履行。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的.不影响合同效力。”该条款明确了原因行为和物权变动的区分原则。强调合同等原因行为的效力应受合同法的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。房屋登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移.并不影响买卖合同本身的效力。法律行政法规的强制性规定应当区分为效力性规范与管理性规范两种，只有违反效力性规范的才会导致合同无效。城市房地产管理法第三十八条第(六)项规定是管理性规范，不是效力性规范，违反该条款并不必然导致合同无效。双方签订关于土地及附属用房转让协议涉及的房屋虽然未办理产权证，但并不影响双方间协议的效力。一审法院认定双方签订的协议合法有效，并无不当。上诉人违反协议约定，应承担相应的违约责任。因上诉人故意违约，致被上诉人的土地、附属用房未及时转让.客观上造成一定损失。故本院对上诉人申请调整违约金的请求，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
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