【权利瑕疵担保的适用分析】

　　权利瑕疵主要有以下两种情况：(1)标的物的所有权属于第三人而不属于出卖人，或者第三人与出卖人对标的物共同享有所有权;(2)指出卖的标的物所有权受到限制，即标的物上设有其他权利致使所有权人不能完全自主地行使所有权，如抵押权等。

　　权利瑕疵担保义务是指出卖人不能将买卖标的物的财产权的全部或一部分，移转与买受人，或者所转移的财产权不完全时，出卖人应承担的瑕疵担保责任。《合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条规定的即是权利瑕疵担保义务。

　　就房屋买卖而言，权利瑕疵担保责任是指出卖人就标的物的所有权不能完全移转于买受人而应当承担的责任。包括：

　　(1)出卖人应当担保房屋所有权移转于买受人，如房屋系第三人所有或共有，出卖人不能取得而移转于买受人，或移转后第三人可以对买受人主张其所有权、共有权时，出卖人的权利就有瑕疵，应负担保责任。

　　(2)出卖人就所有权的完全负担保责任，即出卖人应担保其移转的房屋所有权，不因他权利的存在而受限制，如房屋抵押权、典权、共有房屋的优先购买权、承租人的优先购买权。

　　【权利瑕疵担保相关法律】

　　第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

　　第一百五十一条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。

　　第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。

　　第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

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