新政四个月须臾而过，如果说一开始是“新政出台不看房”，那么市场博弈到今天，楼市优惠日渐增多且幅度可观，新房源争相上市，一年中挑选心仪房子的绝佳时机已然到来。“金九银十”或许正是拣宝贝的时候。

买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、户型图、样板间，这里头有哪些门道?邻居、物业、学区、智能化，如何甄别?一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问?为此，亿房网购房指南特意综合整理出一套选房秘籍，聚焦买房中最应注重的一些问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。

1、好地段·差地段

黄金地段不一定最好

买房看地段——华人首富李嘉诚的投资名言，已经成为地球人都知道的一句楼市口头禅了。可什么样的地段才是好地段呢?很多人对此可能都会嗤之以鼻，这也算是一个问题嘛!当然是市中心黄金地段呗，出行、购物、娱乐、健身、就医、就读……只要你住在市中心，上面的任何一项都能轻松解决。

市中心地段无疑是好的，可也并不是没有弊端，人人都喜欢的。中心城区人口密度大，环境嘈杂，空气污浊。而远城区的房子相对来说，虽然在交通、配套方面不如市中心，但是至少空气还算新鲜，环境还算清静。

此外，现在武汉市的市政建设搞得如火如荼，地铁、高架、轻轨还有城中村改造，与此同时，机动车的数量也在快速增长。导致的直接后果就是，上下班的路越来越堵了，三四公里的距离经常要用上大半个钟头是很正常的。

由此可见，地段的好坏完全因人而异、因需求而异。对于一些买房人来说，不是非要市中心的热点板块才是心目中的好地段，而是要看自己及家人的工作单位、入学或者其它居住的需要，最适合自己的就是最佳的地段。

与自住不同，投资则另当别论。市中心的成熟地段固然保值增值能力突出，不过价格也会很“好看”，普通投资者如果没有实力购买市中心的高价盘，那么该选择什么样的地段呢?对此，不少专业人士的建议都是，不妨傍着规划去买房，用未来的眼光看现在，增值的可能性更大。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。

选择适合自己的地段

地段决定生活成本和人文质量，也最终决定房子的价值。因此，好的地段是购房的第一选择。按大型城市地段价值分类，地段可划分为城市中心区地段、城市次中心区地段、城市成长型地段和城市边缘地段四大类别，如按收入阶层划分，各地段适宜购房人群探讨如下：

1 、中心区地段：地段稀贵，城市价值高，保值性更好，但购房成本亦高，更适宜金领阶层以上，有稳定高收入的阶层选房 ;

2、次中心区地段：具有中心区地段基本属性，现代生活配套成熟，价值潜力大，整体人文素养高，交通便捷，更适宜高级白领阶层、公务员阶层等有稳定较高收入的群体选房;

3、成长型地段：处于城市重点规划的蓝图之中，如城市新兴文化区，新兴旅游区和新兴经济区等等，因购房成本相对较低，房子增值潜力巨大，因此，更适宜普通白领阶层、改善型群体选房 ;

4、城市边缘区：项目多处于城郊结合部地带和环城区域，人文环境不高，地段价值尚未体现，因购房成本较低，更适宜刚性需求阶层和部分改善人群购房。

从地段选择上，成长型地段是普通购房人群的理想选择。

2、户型图

请售楼小姐在户型图上标注开间尺寸

俗话说，“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，如果哪个购房者对一个楼盘的户型赞不绝口，那他肯定是真的动心了。不过，如今很多购房者都只能凭借户型图和沙盘来了解房屋的情况。对此，一位业内专家提醒买房人，户型图也不能尽信，“地图的出版还有专门出版社的监督，户型图嘛，则是各家开发商在设计师户型设计的基础上作了各种美学上的处理，这些处理可以美化原本枯燥乏味的设计图纸，甚至于会有意无意制造一些小陷阱、造成对买家的误导。”

例如很多户型图只标注房间的格局，却有意无意地忽略了开间和进深的尺寸。以至于户型图看着很好，等你进了家门，才发现房间为什么这么小。因此对于购房者而言，看户型图一定要留个心眼，遇到没有标注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要请售楼人员帮你在户型图上标注出来。

好户型的评判标准：

1、看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。

2、房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

3、户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。

4、单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积一般为4平方米至5 平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今房屋设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设 洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

5、阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。

6、房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层净高在2.7米到3.1米之间。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。

另外，除了房间布置，好的户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话的设置，还要考虑将来不断涌入家庭的各种新的家用电器如电脑网络、新的电炊具、新的保健娱乐设施、新的安全防卫设施、救生设施等等的配置，有合理的空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好的新材料、新技术，如50年不变形的隔热隔音的塑钢门窗、防漏防腐易疏通的给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋的舒适与耐用。

3、样板间的秘密

样板间的床可能“小一号”

收房本是件很幸福的事情，但对于刚刚拿了房的张先生来说，最近却很是郁闷。“为什么我的次卧室内没有了飘窗。这跟当时看的样板房不一样了。”张先生说买房的时候，样板房两间卧室明明都是有飘窗的，但他收房的时候发现房子内少了一个飘窗。有过买房经验的人大都曾经看过很多“千娇百媚”、美轮美奂的样板间，但对于其中的门道，能够一清二楚的可能就不是很多了。

专家介绍：“直接做在楼房里的实体样板间，要比临时搭建的更有参考意义，因为其朝向、面积、层高、阳台大小以及周边环境等都不会有问题，是真正的实景展示。还可以实地感受一下每一种户型的采光如何、有无遮挡、是否通风、室外景观如何等。”

从事楼盘销售的陈先生则透露，样板间是开发商为了达到销售目的而在项目销售期间设置的，可以说是楼盘的脸面，所以开发商都会不惜资金在样板房上大做文章，高档点的楼盘还会请国外的设计团队来量身定做，就是为了提高买房人的购买欲。

还有专家表示，一些样板间为了追求美观而故意忽略了实际。比如样板间多采用亮色调的装修、房间内24小时开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。针对这种情况，购房人可以让售楼人员关闭灯源，体会房间里各部分的自然光线及阳光是否充分。

值得一提的是，有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台的卧室，收房后才发现只放得下一张床。

专家建议，在参观样板间时，要多注意户型设计是否实用，是否是自己想要的居住环境，而样板间只是参考，如果你认为你将来的房子也会是如此，那么最终不可避免地会产生心理落差。所以千万要记住，样板间是用来看的，不是用来住的，别被样板间晃花了眼。

广告、沙盘、楼书、样板间是否具有法律约束力?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，开发商在宣传资料中就“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从此条规定来看，售房广告在满足一定条件下，可以成为要约，可以直接约束开发商，这是法律规定的例外情况。

由以上规定可知，广告、沙盘、楼书等不可以均视为合同内容，只有同时符合以下条件才可能被视为合同内容，才能对开发商产生直接法律约束力：(1)商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款;(2)广告条款内容具体确定;(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

4、窗户要大，还要隔热

“我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光洒在地板上，也温暖了我的被子……”孙燕姿的《我要一所大房子》肯定唱出了无数都市人的心声。试想一下，在这扇大落地窗户前摆上一张舒适的摇椅，闲暇时候一边品茶一边看看远山和天边飘过的云彩，或者是在寂静的夜晚观赏天空上的星辰，看着时光慢慢流过，这种诱惑相信没有几个人能够抗拒。

要说起来， 窗户的主要作用就是通风透光，因此现在房子设计的潮流也是窗子越来越大、越来越多，不但客厅里有落地窗，卧室里还有飘窗，往往看起来空间更加开阔，光线更充足。但大窗户也带来了保温隔热的问题，据专业人士介绍，窗户是建筑最薄弱的一个环节，大概有30%—40%的能量是从窗户跑出去的。

现在提倡低碳生活，因此一定要关注房子的节能指标。窗户的隔热效果也是关注点之一。

不节能、有污染 买房注意：住宅里的窗户并非越多越大越好

目前有大窗设计的房屋比较受欢迎，购房者觉得这样的房间采光面宽、通透感强，而且造型时尚，视觉美观，所以房产商也随行就市，广泛采用“大窗”设计，大飘窗、整面窗越来越多。但是你知道吗，住宅开窗并不是越大越好。

大窗的烦恼

窗户的无限制扩大会造成如噪音干扰、眩光、私密性不足和建筑成本增加等诸多弊端。

解决窗户的烦恼

想敞亮 可以把客厅、餐厅窗适当做大

对于普通住宅房屋来说，只要窗户面积不小于外墙面积的30%，就能保证光线、气密性等达到良好的居住效果，如果比较注重美观的话，可以适当将客厅、餐厅的窗户做大一些。此外，如果窗户设计结构较大，就应该使用高品质窗户建材，采用专业、新兴的技术手段，在确保房屋美观的同时，有效隔离紫外线和外界干扰，达到较好的节能成效。

卧室窗户关运势

“卧室为穴眼”，从位理学来看，窗户是气的凝结点，住宅旺气的核心地带，也是屋宅的灵魂所在，是最尊贵的地方。卧室在整个屋宅中的举足轻重的地位，而在这个核心地带中，窗户并不是越大越多就越好。

注：本文系转载，仅供普法学习。