规则摘要
01 . 夫妻约定共有房产归一方所有的，属共同财产约定
夫妻婚内协议将婚后共同财产的房产约定归一方个人所有的，即使未办物权转移登记，一方亦可依约取得所有权。
02 . 恋爱期间购房，登记为共有，未能结婚时处理原则
恋爱期间购房并登记为共有，在双方未能缔结婚姻时，未出资亦未偿还按揭款一方，不应认定享有该房屋所有权。
03 . 出卖二手房涉嫌合同诈骗的，房产中介应退居间费
房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当退还居间费。
04 . 特约商户无规范签购单，不能证明交易真实性后果
特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应向委托银行承担相应责任。
05 . 保障住房的资格审核，不适用行政许可期限的限制
社会保障性住房的资格审核，实质系行政给付行为中的一个过程，并非行政许可行为，不适用行政许可期限限制。
06 . 业委会行使业主知情权，主张公开事项应初步举证
在具备合法手续和授权情况下，业委会具有原告资格。业委会行使业主知情权的，应对主张公开事项有初步证据。
07 . 个别业主对物业异议，不足以作为拒缴物业费理由
个别业主对业委会与业主大会选聘的物业服务企业所签物业服务合同履行持有异议，不足以作为拒缴物业费理由。
08 . 非因物业公司原因形成事实物业服务，业主应付费
因不可归咎于物业服务企业原因致物业服务企业在合同到期后仍为业主提供事实物业服务的，业主应支付物业费。
09 . 暴雨致业主车辆损害，存在管辖瑕疵的物业应赔偿
物业公司对小区物业未尽一定风险防范及提醒义务，在业主因不可抗力遭受财产损害时，应承担相应的赔偿责任。
规则详解
01 . 夫妻约定共有房产归一方所有的，属共同财产约定
夫妻婚内协议将婚后共同财产的房产约定归一方个人所有的，即使未办物权转移登记，一方亦可依约取得所有权。
标签：夫妻共同财产｜婚后财产约定｜共有房产
案情简介：2012年，石某与陈某签署婚内协议，约定共有房产归石某所有，离婚时石某取得房产并偿还抵押贷款。2014年，双方离婚诉讼中，关于该约定效力成为争议焦点。陈某主张该赠与未办物权登记，故其可行使撤销权。
法院认为：①案涉房屋由石某和陈某婚后共同出资购置，登记为共同共有。双方自愿签署婚内协议，明确约定该房归石某所有，陈某执笔填写相关内容，对于协议约定及执行后果应予知悉。双方基于家庭关系及婚姻情感作出处分共同财产的意思表示应予保护，该协议对双方具有法律约束力。②依法律规定，婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记前可撤销赠与。而本案婚内协议系双方对婚姻期间所得夫妻共同财产进行的约定，而非系一方将个人房产给予另一方的单纯赠与行为，双方签订协议后房产所有权归石某所有，陈某不享有房产赠与撤销权。判决案涉房屋归石某所有，剩余房款由石某负责偿还。
实务要点：夫妻双方通过签订婚内协议将婚后共同财产约定归一方个人所有的，属夫妻共同财产约定，即使未办物权转移登记，亦不影响一方依协议取得其中房产所有权。
案例索引：北京三中院（2014）三中民终字第06092号“石某与陈某离婚纠纷案”，见《师小丽诉陈浩离婚纠纷案——夫妻约定共有房产归一方所有，无需物权转移登记即产生法律效力》（李春香），载《人民法院案例选》（201504/94:89）。
02 . 恋爱期间购房，登记为共有，未能结婚时处理原则
恋爱期间购房并登记为共有，在双方未能缔结婚姻时，未出资亦未偿还按揭款一方，不应认定享有该房屋所有权。
标签：婚房｜恋爱期间｜登记共有｜附条件民事法律行为
案情简介：2007年，何某购房，并与恋人顾某登记为共有人。后二人分手。2012年，何某以其独自出资购房并一直偿还按揭款为由，诉请确认该房屋归其全部所有。
法院认为：①何某出于对顾某的感情和信任，亦为早日促成婚姻成立，何某将自己独自出资购买的房屋权属登记为双方各半行为，可视为附条件的民事法律行为，所附条件即为双方结婚。《民法通则》第62条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”因顾某购房、还贷均未出资，且其未与何某结婚，顾某失去了受领并保持房屋一半所有权的根据，房屋应从由何某名义登记占有一半状态变更为何某全部所有。②顾某主张其享有房屋份额系何某无偿赠与，但未提供赠与合同证实其主张，且何某本身家庭经济情况并不富裕，购房时还要向银行贷款21万元支付房款，何某将当时价值30万余元房产一半，无偿赠与顾某有悖常理，亦不符合客观现实。③何某在2011年想卖掉房屋，找顾某协商时，顾某不同意签名，何某此时才知道权利被侵害，何某2012年起诉主张权利，未超过两年诉讼时效。判决诉争房屋权属全部归何某所有。
实务要点：一方恋爱期间基于缔结婚姻愿望购房并将房产登记为与恋爱对方共有，在双方未能缔结婚姻时，另一方未出资亦未偿还按揭款的，应认定房屋产权归出资方所有。
案例索引：广东云浮中院（2013）云中法立民终字第17号“何某与顾某所有权确认纠纷案”，见《何国强诉顾月娟所有权确认纠纷案——恋爱关系终止后购置房屋的权属确定》（赵炳乾、刘贵妍），载《人民法院案例选》（201503/93:67）。
03 . 出卖二手房涉嫌合同诈骗的，房产中介应退居间费
房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当退还居间费。
标签：居间合同｜审慎义务｜如实报告｜合同诈骗
案情简介：2013年1月，经地产公司居间，王某与黄某签订预约买卖合同，在支付20万余元房款、1.58万元居间费、黄某取得房屋产权证后，该房因2011年黄某逾期还按揭款、2012年被银行起诉并经法院判决。2013年4月，该房产被执行查封。2014年，黄某被以合同诈骗罪判刑，同时法院判决责令黄某退赔王某22万余元。王某据此起诉地产公司，要求归还佣金并赔偿损失。
法院认为：①本案黄某出售诉争房产给王某行为已被认定为合同诈骗。既为合同诈骗，黄某与王某所签合同即为无效合同。地产公司作为中介方，依《合同法》相关规定，居间人负有如实报告义务，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对诉争房产应进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应如实报告。②案外人黄某因未偿还诉争房产贷款已被法院判决需偿还贷款，而该事实与本案交易有重要联系，但地产公司并未审查，亦未如是向王某报告，可见地产公司未尽居间人义务，损害了委托人利益，且诉争房产买卖合同无效，其不得要求支付报酬。判决地产公司退还王某居间报酬等费用1.58万元。
实务要点：房屋买卖居间合同纠纷中，居间人未如实报告与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应承担损害赔偿责任。
案例索引：福建厦门中院（2014）厦民终字第2034号“王某与某地产公司居间合同纠纷案”，见《王宝树与厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷案——关于居间人的如实报告义务及过错责任的承担》（王峰），载《人民法院案例选》（201504/94:152）。
04 . 特约商户无规范签购单，不能证明交易真实性后果
特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应向委托银行承担相应责任。
标签：储蓄合同｜特约商户｜签购单
案情简介：2011年，酒店公司在4天中，在一、两分钟内接受同一卡号或不同卡号几乎每笔都是2万元以上总计33万余元的刷卡消费，事后不能提供签购单，能提供的签购单无持卡人签名。
法院认为：①依合作协议及特约商户受理银行卡业务协议，银行通过加入银行卡组织，与特约商户形成委托代理关系，代理内容系委托特约商户按合同约定受理信用卡、审查持卡人签名是否真实，并代垫交易产生的费用，故本案案由应为委托合同而非信用卡纠纷。②签购单系特约商户与客户就信用卡支付形成的惟一、有效的凭据，对于不参与基础交易的银行而言，签购单系特约商户向其证明发生实际交易、客户采用信用卡支付的有力证据。本案中，银行委托酒店公司作为特约商户要依约受理信用卡，但酒店公司在4天中，均系在一、两分钟内接受同一卡号或不同卡号要求支付几乎每笔都是2万元以上的款项，仅查看信用卡和客人护照扫描件，亦无持卡人入住酒店实际消费证据。其中绝大部分交易所提供的签购单无持卡人签名，部分甚至无签购单，违反合作协议约定，亦违反受理境外信用卡的业务规范。银行已依约向酒店公司支付全部款项，银行可在遭发卡行拒付后选择通过向发卡行主张请求权，亦可依合作协议向酒店公司主张请求权，判决酒店公司归还银行33万余元。
实务要点：签订合作协议的特约商户受理信用卡业务后，不能提供合乎规范的签购单等证据证明交易真实性的，应承担举证不能责任。
案例索引：上海二中院（2014）沪二中民六（商）终字第4号“某银行与某酒店公司委托合同纠纷案”，见《中国银行股份有限公司上海市分行诉上海展讯酒店管理有限公司委托合同纠纷案——特约商户应对外卡转接行负交易真实性的举证责任》（陈红、谢琴铮），载《人民法院案例选》（201504/94:233）。
注：本文系转载，仅供普法学习。
