基本案情：   
甲与乙（房产开发公司）签订《商品房合作建房协议》，约定交房时间、所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款，另外约定在项目取得预售资格后，双方另行签订商品房买卖合同、签订本协议时甲向乙房开公司支付合作建房诚意金100000元。合同签订后，甲如约向乙支付合作建房诚意金100000元。乙未能在约定的时间内签订商品房买卖合同并交房。另外涉案项目未取得建设规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，只进行了三通一平，无法在合同约定的期限内交付房屋。
     法院观点：
关于《商品房合作建房协议》的性质问题。甲签订《商品房合作建房协议》的目的是购买乙开发建设的商品房。《商品房合作建房协议》系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，应为商品房预约合同的性质。
关于《商品房合作建房协议》的效力问题。本协议不应认定为商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条，因此本案协议不因乙未取得涉案项目的预售许可证而无效；乙在未取得商品房预售许可证的情况下与甲签订商品房合作建房协议、收取诚意金，其行为违反《商品房销售管理办法》属于中华人民共和国建设部发布的部门规章，并非法律或者行政法规，且第六条、第二十二条的规定不属于效力性强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于返还合作诚意金和支付资金占用费的问题。在诉讼过程中，甲、乙均同意解除合同，对此予以确认，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，乙应向甲退还合作诚意金100000元。另外合同不能继续履行的责任在于乙，甲有权要求赔偿损失。

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