在房价蹭蹭蹭上涨的大环境下，笔者“有幸”处理了多件买房人不愿意继续履行合同的案件。更多的时候，都是出卖人因为觉得卖亏了而不愿意继续履行合同，或是要求解除或是要求涨价；但是确实也有一部分买房人因为各种原因不愿意继续履行合同，此种情形该如何处理，买房人也陷入一种担忧，会不会被出卖人要求继续履行，如果要赔偿会按照怎样的标准进行赔偿？在回答这些问题前，我们有必要先来了解买房人出现担忧的一个参考因素，即出卖人违约不继续履行合同的处理结果。
 
一、出卖人违约不愿继续履行合同的法律后果
 
当出卖人不愿意继续履行合同后，买房人寻求的第一种救济方式即要求继续履行。法院审查后，如果法律上不存在障碍、对价支付存在可能性、后续执行具备可能性，那么法院将会判决继续履行而支持买房人的诉求。如果法院审查后发现前述三个条件只要有一个不满足，将不会支持继续履行而是支持买房人要求赔偿的诉请，赔偿的方式有定金、违约金、实际损失（司法实务中买房人基本将实际损失按照房屋差价损失计算）。
 
正是因为买房人见多了出卖人所面临的前述法律后果，因此买房人也担心这些法律后果会同样课加在自己身上。
 
二、买房人不愿继续履行合同的原因总结
 
买房人不愿继续履行合同的原因往往只有买房人自己清楚，而出卖人又很难举证证明买房人不愿意继续履行合同的真实原因，因此此处讨论的原因只能是脱离于个案的抽象总结。
 
原因①，购房资金不足。有很大一批买房人购房目的是改善住房，其身份实际是两个房屋买卖合同的中间环节，既是买房人，又是出卖人。很多时候因为买房人自己下家违约导致自己出卖房屋交易达不成而致最终无法获得足够的购房款。
 
原因②，资格条件限制。房地产市场政策多变，经常出现合同刚签署完就出现限购限贷政策。一旦买房人的资格条件收到限制，便在客观上无法完成后续履行。
 
原因③，纯粹违约而与履行能力无关。有些买房人因为在签署合同之前未能充分考虑，签署合同法却发现不想继续购买房屋，因此选择违约不愿意继续履行合同。
 
三、对买房人违约的法律规制选择
 
根据合同法的立法精神以及法院的司法裁判口径，法院对违约行为的制裁是遏制违约行为，尊重并支持守约方的选择。也即守约方要求继续履行合同的，如果不存在阻却继续履行的情形，法院将支持继续履行；如果守约方要求解除合同并要求违约方承担违约责任的，法院将根据合同约定支持相应的违约责任承担形式。
 
首先，支持继续履行的分析。

除了原因③，其他两种原因下的买房人都属于无力继续履行，自然法院不可能支持继续履行；原因③情形下应当说是符合继续履行的条件，但是在司法审判实践中，要通过举证发现买房人构成原因③存在事实上的困难，即使能够证明买房人属于原因③，但是判决后如果买房人不能配合缴纳房款，还需要法院强制执行买房人支付购房款，甚至还将涉及对买房人其他房产拍卖变现，这中操作方式显然于买卖双方都不是最经济的路径。因此，在买房人不愿意继续履行合同的情况下，法院倾向于不会支持继续履行合同。
 
其次，买房人的违约赔偿形式和大小。

经整理各种版本的“买卖合同”，我们发现买卖双方在合同中约定的违约赔偿主要是两种，一种是定金罚则，另一种是违约金，当然还有一种是根据法律规定的实际损失赔偿。在笔者遇到的案件中，买房人基本是抱定丧失定金以解除合同作为代价的态度，他们更担心的是在定金之外是否还会承担更大的违约赔偿责任。如果出卖人选择违约金赔偿，此时法律赋予买房人申请调低违约金的权利。一般的买卖合同中约定的违约金多为房价总额的10%-20%之间的比例，该金额肯定远远高于定金金额，而在房价上涨的环境下，法院也倾向认为出卖人实际并无大的损失，出卖人收取的定金已经能够弥补其产生的损失，故即使出卖人选择违约金赔偿，法院也倾向于参考定金数额而对违约金进行调低。如果出卖人选择实际损失赔偿，法院的裁判路径和出卖人选择违约金赔偿相同。
 
综上分析可见，在房价上涨的楼市环境下，买房人不愿继续履行合同的，法院一般倾向于解除合同，并参考定金的数额来确定买房人的违约赔偿金额。

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