买卖的房屋被法院查封了，买受人是否可以解除合同？

 
一、导读
1、买卖的房屋被法院查封了，买受人可否解除合同？解除合同的理由是什么？
2、买受人可否要求出卖人赔偿损失？赔偿金额是多少？
3、买受人未向出卖人提出解除合同而是直接向法院起诉，解除合同的时间是什么时候？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
2015年12月24日，原告李羽（买方）与被告王纯福（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的位于青秀区××路××号城市花园湖景住宅3号楼0*2号房出售给原告，建筑面积为114.2平方米，成交价为950000元。合同第二条第2款约定：付款方式：卖方按揭买方一次性；定金10000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；首期楼款620000元，须于银行出具还款日前在银行完成资金托管；楼价余款320000元，须于以上房产名字变更为李羽本人后且交付房屋使用当天。合同第四条第3款约定：本合约签订后，非买卖双方原因导致交易无法完成，买卖双方均不得以任何理由违约，如卖方违约，除退还所有买方已付的一切款项及费用外，还须以同等数目之金额赔偿给买方。如买方违约，则买方已付的一切款项及费用由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予任何人。《房屋买卖合同》落款处下方附有以下内容：“兹收到买方定金10000元整，日期：2015年11月26日”，并有被告的签名及手印。
在涉案房屋的交易过程中，原告发现涉案房屋因被告与他人之间的债务纠纷已被法院查封，遂以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，原告于2016年4月6日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2016年8月13日向被告公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
再查明，涉案房屋坐落于青秀区××路××号城市花园湖景住宅3号楼0**2号（房产证号：邕房权证字第××号），房屋所有权于2009年9月9日登记于王纯福名下（单独所有）。2014年1月24日因另案被本院查封，2016年1月22日收到2013青执字第1699-3号续封协执，期限三年。
附：本案案号（2016）桂0103民初3194号

三、本案重点和难点
卖房人对外欠了很多债务，买房人在支付部分购房款或者帮助卖房人解押后房子被他人查封了，无法办理过户的情况很常见，这种情况下怎么办？如何避免类似情况的发生？如何尽量挽回自己的经济损失？

四、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、出卖人房屋被查封导致无法过户，交易无法进行，过错在出卖人，买受人可以解除合同，买受人解除合同行使的是法定解除权
一审法院认为，由于被告与案外人发生债务纠纷，致使涉案房屋被法院查封，本案交易无法继续进行，最终导致原告无法取得涉案房屋的产权，被告对此具有过错，应承担履行不能的违约责任。鉴于涉案房屋已被法院查封，合同的履行因被告违约而存在障碍，原告的合同目的无法实现，原告据此享有合同解除权。因此，原告诉请要求解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。
2、买受人通过诉讼的方式要求解除合同，解除合同的时间是诉状送达出卖人之日
一审法院认为，由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2016年8月13日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。
3、因出卖人原因导致合同解除，买受人可以要求出卖人双倍返还定金
合同解除后，原告有权要求被告返还已付的定金10000元，并有权依照合同的约定，要求被告按照已付定金的同等数额进行赔偿，故对原告主张双倍返还定金的诉请，本院予以支持。
（二）二审法官观点
本案无二审

五、分析意见
1、建议买房人在买房时将买房定金交给中介或第三人保管。
2、若买卖的房屋存在银行按揭，由出卖人自行办理垫资解押。
3、首期购房款尽量由中介或第三方保管，或者设立共管账户，在过户前尽量不要将购房款支付出卖人，待出卖人将房屋过户到买受人名下后再支付购房款。
4、在购买二手房过程中可以要求出卖人办理长期的租赁备案，在交付部分购房款后要求交付入住，合法占有房屋，这样即使他人查封房屋也无法出卖房屋，尽可能的挽回部分经济损失。

六、判决结果           
1、一审判决结果
解除合同，出卖人双倍返还定金。
2、二审判决结果
本案无二审。

七、争议焦点
缺席判决无争议焦点。

注：本文系转载，仅供普法学习。