合同约定买方于【商贷面签】支付卖方第一笔房款，【商贷面签】是时间段还是时间点？！
——赵某与沈某等房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】
房屋买卖合同纠纷  商贷面签  房款支付能力  未按时付款 资金存管  资金监管方式划转  约定解除  解除合同 违约责任  定金责任  房款支付能力 放弃合同解除权

【要点提示】
房屋买卖合同约定买方于【商贷面签】支付卖方第一笔购房款，9月21日，双方完成银行商贷面签手续，10月12日卖方配合买方办理房屋缴税手续，10月28日卖方以买方商贷面签当日未支付第一笔购房款构成严重违约为由，发送合同解除通知书要求解除合同、买方承担违约责任。法院会支持吗？

【当事人信息】
原告: 沈某（被上诉人、买受人）
被告：赵某（上诉人、出卖人）

【案情简介】
赵某是案涉房屋及车位的登记所有权人。2016年7月3日，沈某与赵某经某中介公司居间签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修补充协议》等协议，约定：1.赵某将案涉房屋及车位以总价款1000万元卖与沈某，某中介公司提供居间服务；2.定金100万，拟商业贷款金额330万元，除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，分两次向赵某支付，第一次于【商贷面签】向赵某支付427万元，第二次于【办理房屋所有权转移登记当天】向赵某支付143万元，均通过资金监管方式划转； 3.一方违约非违约方有权单方解除合同，以书面的形式进行，合同书面通知到达之日自动解除。
2016年7月，沈某分两次共计向赵某支付定金100万元。
2016年9月21日，赵某配合沈某向浦发银行慧中支行办理商业贷款面签手续。2016年10月11日，浦发银行下发批贷函，沈某申请的商业贷款已获银行批准，批贷金额为320万元，某中介公司于次日以短信通知的方式告知赵某。2016年10月12日，赵某配合沈某办理了2104号房屋的缴税手续，沈某共计缴税241731.54元。
2016年10月27日、28日，赵某以沈某未按照合同约定于2016年9月21日商贷面签当日支付427万元购房款构成严重违约为由，以邮寄和发短信的形式向沈某和居间方发送解除合同通知书，要求解除合同、沈某承担违约责任。
沈某诉请：1.判令赵某协助沈某将案涉房屋及车位过户至沈某名下；2.判令赵某将案涉房屋及车位交付给沈某；3.判令赵某支付违约金，违约金以1000万元为基数，按照每天万分之五的标准，从2016年10月27日起至实际将上述房屋、车位过户至沈某名下之日止。
赵某反诉：1.确认赵某与沈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装饰装修补充协议》于2016年10月28日解除；2.判令沈某向赵某支付违约金200万元。

【法院判决】
【一审】：
一、沈某向赵某支付剩余购房款900万元，赵某协助沈某办理案涉房屋及车位的权属转移登记手续，过户至沈某名下，并交付给沈某。
【二审】：
一、【大反转…后文揭秘】；
二、【大反转…后文揭秘】；
三、【大反转…后文揭秘】；
四、驳回沈某的【后文揭秘】诉讼请求；
五、驳回赵某的其他反诉请求。

【案件解析】
合同约定支付购房款的“商贷面签”是时间段还是时间点？买方未于商贷面签当日支付第一笔首付款是否构成违约？
一审中，经沈某申请，某中介公司员工张某到庭作证，其称：按照公司的交易习惯，合同中约定的“商贷面签”是一个时间段，指的是商贷面签当天到房屋过户之前1-3个工作日；沈某在商贷面签前曾向其询问何时做资金存管，商贷面签当天各方没有提及资金存管的事，后沈某多次询问资金存管事宜，2016年10月26日其与赵某协商车位交税事宜时，赵某第一次提及427万元购房款事宜，其跟赵某说只要赵某有时间可以随时办理，并一再解释了商贷面签的交易习惯。
一审法院认为，首先，第一笔购房款仅约定为“商贷面签”支付，并未明确限定为“商贷面签当天”支付，法院认为双方合同约定的该笔购房款的支付时间极易使人产生理解分歧，各方应本着诚实信用、友好协商的态度积极促成合同履行；其次，沈某在办理商贷面签时完全具备支付该笔购房款的能力，并且积极询问、督促中介公司员工办理资金存管手续，并无拖延的故意；最后，从合同目的和诚实信用原则看，通过资金存管方式支付的购房款需要待房屋过户后方可划转至出卖人，故办理该笔购房款支付手续的时间对出卖人影响甚微，故法院认为中介公司员工出庭陈述的交易习惯及已经告知并向沈某、赵某进行了解释的陈述具有较大可能性，法院予以采信，现有证据显示并非沈某的原因导致未能及时办理资金存管手续，不宜认定系沈某违约，赵某不享有以该理由解除合同的权利。
二审期间，赵某提交了如下证据：1.赵某与某中介公司客服的通话录音，证明某中介公司员工张某关于“商贷面签”指的是时间段的陈述为虚构；2.赵某与光大银行工作人员的视频录像，证明资金存管可以现场办理，不需要提前办理银行卡；3.西城区房管局信访办理意见书，证明中介工作人员张某冒用他人身份证件，未取得从业资格。
二审法院认为，赵某提交的与某中介公司客服的电话录音以及2016年11月2日三方谈话录音，足以推翻证人张某关于商贷面签按照公司交易习惯是时间段的解释，于“商贷面签”付款指的是赵某配合沈某办理商业贷款面签手续当天付款。按照合同约定沈某应于“商贷面签”当天向赵某支付427万元购房款。二审法院认定沈某未按照约定付款构成违约。

【以下内容，后文揭秘…】
享有解除权的一方继续履行房屋买卖合同，其行为是否可视为对合同解除权的放弃？！

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四 条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二十六条  买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

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