凭抵押借款而取得的公证授权书私售抵押房屋买卖合同的法律效力
--翁某与张某等业主撤销权合同纠纷案解析之二（二审）

【关键词】
业主撤销权合同纠纷 恶意串通 显失公平 真实意思表示 善意、有偿取得 无权代理 房屋价格过低 私售抵押房屋抵偿借款

【裁判要旨】
公证授权委托人（借款人）非因生活或者融资的需要而自愿出卖房屋并委托处理，授权委托是基于借款抵押，而非真实愿意出售房产；借款发生后，已办理抵押登记，债权人（受托人）的合法权益已经能够得到充分的保障，在此基础上再要求在未按期支付利息的情况下有权处置抵押房屋，是对其权利进行过度保护而对债务人权利的过度限制。作为善意的买受人，从规避风险、保护自身合法权益的角度出发应当与房主确认成交价款、查看房屋现状等，而不是仅仅看一下平面图就与受托人确定成交。受托人即便依照公证《委托书》的授权出卖涉案房屋，也应当本着善意的、最大限度实现房屋价值的原则处理房产，成交价格应当以公平合理的方式确定，未经评估拍卖的情况下应当征得产权人的同意。

【案情简介】
2015年4月22日，原告翁某（即委托人）与被告张某（即受托人）签订《借款合同》，约定：借款55万元，借期2015年4月22日至2016年4月21日，月利率2%；原告将其名下涉案房屋抵押给张某。同日，双方签订《抵押合同》，约定：原告将房屋抵押给被告张某，担保主债权55万元。同日，原告向张某出具《声明书》，载明借款55万元，用其名下的房屋作为抵押；如连续两个月（累计两个月）未支付利息，贷款方有权将本人所抵押之物业自行处置，本人无异议。同日，原告向张某出具一份《委托书》，载明：委托名下有涉案房屋一套，该房屋尚在抵押中，因委托人不方便办理该房的相关手续，特委托张某、阙某代办如下事项：代为办理上述房屋银行按揭贷款清偿手续，并领取《商品房买卖合同》、房地产权证，并签署相关文件等；代为办理上述房屋注销抵押登记手续，领取相关资料，并签署相关文件；在上述房屋符合转让条件后，代为转让上述房产，代为签署《房地产买卖合同》，并签署相关文件；代为到房产、国土部门办理上述房产、国有土地使用权的转移登记的相关手续，并签署相关文件等十一项。同日，双方到公证处办理了委托公证手续。2015年4月24日，原告向张某出具《借据》，载明借款55万元；利息每月的22日之前支付；逾期按千分之五/天罚付违约金，如逾期叁个月以上，贷款方可全权处置该物业（包括出租、出售）。
2015年11月13日，张某代理原告（甲方）与被告王某（乙方）在中介公司的居间下签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，建筑面积138.58平方米，交易价格80万元，定金5万元，首期房款43万元在签订《房地产买卖合同》当日支付，余款32万元在收到房屋当日结清。2015年11月13日，张某向王某出具《收条》，载明收到购房定金5万元。2015年11月15日、12月1日、12月3日，被告张某向被告王某出具三份《收条》，分别载明收到购房款20万元、15万元、8万元。2016年1月4日，张某代理原告（甲方）与王某（乙方）在房产管理部门签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，价格80万元。同日，王某向中介公司支付服务佣金12000元。2016年1月7日，房管局对该房屋进行了过户登记。此后王某领取了《房地产权证》。

【争议焦点】
张某代理原告与王某于2016年1月4日签订的《房地产买卖合同》是否符合法定撤销的情形。

【裁判意见】
二审法院认为：
第一，翁某并非因生活或者融资的需要而自愿出卖涉案房屋并委托张某处理，对张某的授权委托是基于借款抵押，而非真实愿意出售房产。借款行为发生后，已经对涉案的房屋办理了抵押登记，张某作为债权人的合法权益已经能够得到充分的保障。在此基础上张某再要求在未按期支付利息的情况下有权处置抵押房屋，是对其权利进行过度保护而对翁某权利的过度限制。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，张某实现担保权的方式，只能是协商抵押房屋折价抵偿，或者通过诉讼等其他方式以拍卖变卖抵押物，张某无权自行直接变卖抵押房屋。该委托处理房屋的行为，本质上就是我国担保法明确禁止的流质条款，依法应当认定为无效。
第二，王某知悉张某的权利来源是抵押后的债权实现，应当同产权人协商价款、搬迁期限、交付条件等。从本案一审、二审中查明王某与张某进行交易的过程来看王某知道张某之所以得到翁某的授权，是因为翁某与张某之间存在借款抵押关系，而不是普通的特别授权。作为善意的买受人，从规避风险、保护自身合法权益的角度出发王某应当与房主翁某确认成交价款、查看房屋现状等，而不是仅仅看一下平面图就与张某确定成交。
第三，即便张某有权依照《委托书》的授权出卖涉案房屋，成交价格应当公平合理的方式确定，未经评估拍卖的情况下应当征得产权人的同意。张某也应当本着善意的、最大限度实现房屋价值的原则处理房产，仅仅是满足未按期支付利息绝不是达到了可以交易房屋的条件。除了应当事先明确翁某对涉案房屋的成交价格的要求，或者在与王某敲定成交价格以后征求翁某的意见，而不能径行与王某成交。在本案二审中，张某提交涉案房屋同一小区的其他房屋拍卖起价88万元，该房屋与涉案房屋存在楼层、区域、成色、装修等方面的差异，不能直接证明本案房屋成交价80万元存在合理性。从该房屋的购置价格、已经装修的情况来看，该行为一方面超出了委托授权的范围，一方面张某的行为已经明显地侵犯了翁某作为委托人的合法权益。根据《中华人和共和国民法通则》第六十六条的规定，依法应当认定为无效。
综上所述，上诉人翁某的上诉主张有事实依据和法律依据，应依法予以支持。原审尽管查明的事实清楚，但是认定法律关系不当，实体处理欠妥，适用法律错误，其判决应依法予以纠正。依照《中华人和共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销一审民事判决；
二、撤销张某代翁某与王某于2016年1月4日签订的房地产买卖合同。

【法律规定】
《中华人和共和国民法通则》
第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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