春花烂漫，各大售楼部人山人海。

楼市的火热，甚至让一些售楼部到了人满为患的地步。

攻陷售楼部的有两种人，一类是购房者，另一类是衣着整齐的二手房中介们。

现在，几乎每一家靠二手房起家的中介都涉足新房业务，高额的佣金驱使和召唤，让二手房中介们也学着向新房置业顾问一样招揽新房客户，原本的二手房本业反倒成了顺带。

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二手房的优势
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楼市小阳春，新房市场火爆异常，二手房交易的人也开始明显增多。

?房管局办理交易窗口人气陡增

相比新房而言，二手房有着不少独特优势。

首先，二手房的地段比新房更具优势。

就郑州而言，三环内配套完善、居住氛围浓厚、交通便捷。郑州经历了轰轰烈烈的十年大城改，环内已经几乎没有可供开发土地，短时间内没有新盘入市。

1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？

?主流二手房集中在配套成熟的主城区

城改把许多人“逼”到了近郊，也有一部分被“诱惑”到了远郊。

然而，对于在主城工作的和一些想买到学区、商业等都十分成熟的地段的人，二手房的选择空间更大。

其次，二手房意味着各种配套都看得见，用得着，不必承担城市发展的风险。

面对郑州如火如荼、遍地开花的各种新区，主城的优势不言自明。最大的优势是配套成熟，这便是主城价值。

第三，二手房用时间成本节省了资金成本，即买即住。

新房从开盘出售到交付使用，需要2年左右的等待时间，如果是成品房，这个时间还要延长。毛坯新房交房之后，装修的资金和时间也要计算在内。

?二手房较新房节省时间与资金成本

而二手房一般都是现成装修过的，无非是风格喜欢不喜欢，所用的材料部品是否看得上，但节省了至少2年的租房成本和一整套房的装修成本。

粗略假设，一套新房100平，每平米简单装修造价500元，装修好后出租2500元每月。

装修费用：100*500=50000元，2年出租租金：2500*12*2=60000元。

所以，买一套简单装修的二手房，至少这11万都是省下来的。另外，二手房由于装修并居过过，所以也不用担心装修污染。

第四，二手房更方便融资。

新房2年交房，交房后至少2年才能下房本。而二手房过户之后，1个月左右就可以拿到房本，有了房本，着急用钱的就可以做抵押贷款。

?二手房融资更方便

所以，二手房比新房多了4年的抵押贷款时间。

更要命的是，由于目前不少城市新房都限售，房本下来之后还有3年的限售期。

人们挖空心思的想到，在亲戚朋友之间采用“对敲”（所谓对敲，就是亲戚朋友之间把一方的房子卖给另一方，走买卖流程获得住房按揭贷款而非抵押贷款）的方式，用虚拟房产交易进行融资，二手房比新房更合适。

因为，新房做对敲要等7年，用二手房做对敲比新房能提前4年的时间（目前阶段，二手房也限购3年）。

鉴于新房容易造成资金沉淀，二手房更容易盘活资金，所以尽管新房市场火热，不少资金紧张或者房产投资的老手们都喜欢选择二手房。

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二手房有没有坑
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尽管二手房优势不少，但是现实中依然是中介不愿意做，一般人不愿意买。

原因何在？

首先，新房癌是个伪命题，真正原因是郑州市场还未步入存量房时代。

?发展中的郑州距离存量房时代还很远

发达国家城市化率在80%左右，而城市化率在30%-70%都是加速城市化的时期。

当下的郑州，城市化率还处于加速发展时期，新区不断开发，仅航空港区就规划了415平方公里相当于郑州整个市区的面积，增量房数量大，远没达到要去消化存量房的时代。

?2018年郑州二手房成交均价呈稳定趋势

其次，新房市场是一个相对透明的市场，二手房则是一对一的买卖市场。

新房市场有房管局的备案价、有政府指导、有售楼部售卖和营销，房价过高或过低都会受到管制，购房者也很容易辨识。

二手房交易则更多的是个人和个人之间的交易行为，信息传递的方式不如新房有时效性，价格差别很大。

?二手房售价差别很大

第三，新房差别小，二手房则参差不齐。

新房开盘一般一栋楼一栋楼地卖，各个房子之间，只有户型和楼层的差异，其他方面几乎没有太大差别，而二手房本质上是个人物品，根据房主不同的装修喜好和爱惜程度，每一套房子其实都不一样。

新房要注重房子以外的东西，二手房要回归房子本身注重房子内部。

第四，二手房中介行业不规范，收费项目多，不透明，购房者对二手房中介没有好感导致对二手房的选择减少。

不同于新房都是大开发商主导，不少二手房门店都是私人老板开设，店员门槛低房源审核能力差。交易过程中“假谈”、弄虚作假成为行业乱象。

?二手房繁琐的流程容易出现乱象

新房收费一般有契税，维修基金，个别的有电商费，团购转让的或许还有团购费或转让费。

相比之下，二手房各种收费项目名目众多，比如契税、增值税、差额税、担保费，不动产的登记费和工本费，过户代办费，银行评估费，贷款服务费，抵押登记费，抵押印花税，还有二手房中介的中介费等等，一套二手房交易下来，各种费用多达十余项，高至数万元。

其实不光是小白，任何人购买二手房，都要避免一些套路和坑坑。

注：本文系转载，仅供普法学习。