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什么是“房随地走”和“地随房走”

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2019年04月18日分类:法律常识浏览:2331次举报



  一、法律规定


  物权法第182条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。


  抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。


  物权法第200条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。


  物权法第183条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。


  物权法第201条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。


  二、如何理解“房随地走”和“地随房走”


  以上条文规定了抵押时的“地随房走、房随地走”规则。应作如下理解:


  1、房地一并抵押


  ①以建筑物抵押的,应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。


  所谓“建筑物占用范围内的建设用地使用权”,是指依据规划,建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权。具体而言:(a)如果以整栋房屋抵押,就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权;(b)如果以区分所有的建筑物抵押,则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。


  ②以建设用地使用权抵押的,应当将土地上已有的建筑物、构筑物一并抵押。


  注意:以建设用地使用权抵押是,土地上的“在建工程”也应一并抵押。


  ③抵押人未依照前述规定一并抵押的,未抵押的财产“视为”一并抵押。


  即使当事人没有按照法律规定一并抵押,法律也“推定”当事人已经将房地一并设立了抵押。此种推定属于“不可推翻的推定”,当事人不能以协议加以排除,也不能事后否定此种一并抵押的效力。更有甚者,即使当事人在办理抵押登记时,只办理了建筑物的抵押登记,而没有办理建设用地使用权的抵押登记,或者只登记了建设用地使用权抵押,而未登记建筑物抵押,就视为已经“一并”就建设用地使用权和建筑物办理了抵押登记。可见,《物权法》第182条属于《物权法》第9、187条规定的例外。


  ④抵押人将房、地分别抵押给不同的债权人的,则构成重复抵押。


  举例说明之:甲于5月1日将其建设用地使用权抵押给乙,办理了建设用地使用权抵押登记,但没有将该土地上的房屋一并抵押。6月1日,甲又将该房屋抵押给丙,办理了房屋抵押登记,而没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。此时,应当认定为就该房屋以及房屋占用范围内的建设用地使用权构成“重复抵押”,但乙的抵押权属于第一顺序的抵押权,丙的抵押权属于第二顺序的抵押权。


  2、土地上的新增建筑物“不属于”一并抵押的范围,但属于“一并处分”的范围。


  根据《物权法》第200条的规定:


  ①建设用地使用权“抵押后”,土地上新增的建筑物不属于抵押财产。


  ②该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”,但新赠建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。


  (3)乡村企业建筑物抵押时“地随房走”,但“房不随地走”。


  根据《物权法》第183、201条的规定:


  ①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。


  ②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。


  ③以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。


注:本文系转载,仅供普法学习。

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