摘要：随着电子商务和互联网经济的兴起，大型商业店铺经营受到相当大的冲击。为了迎接时代挑战、转变经营策略，不少商超经营者或主动或被动地选择减少门店数量，这就使得提前解除房屋租赁合同的情况明显增多。笔者根据我国法律规定并结合实务经验，对商业地产房屋租赁合同提前解除的路径以及应对纠纷需重点考虑的事项进行了分析、研究，以期供目前市场经济环境下商业地产租赁中各方当事人决策之参考，也希望以此抛砖引玉，对相关业界有所裨益。

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一

问题出现

近十年来，随着电子商务和互联网经济的迅猛发展，实体店铺的经营受到了极大的冲击，也出现相关商超经营者主动或被动地转变经营策略，减少实体店规模和数量的情况。根据笔者长期从业经验，一般情况下，除使用自有房产开办大型商场、超市以外，相当大一部分商超经营者均通过租赁房屋来经营商场、超市，而且与出租方签署的房屋租赁合同租赁期通常也比较长，这也就导致了如今在实体商业经济遇冷的时期，商超经营者提前解约的问题尤为突出，笔者根据现有法律规定及实务经验，总结了提前解约的几种路径，并对相关重点事项、纠纷的应对进行了分析，以供相关业界共同探讨。

二

房屋租赁合同提前解约路径及其法律依据

根据我国法律规定和笔者实务经验，在诸多要求提前解约的房屋租赁合同纠纷中，提前解约的路径主要分为以下三大类：

（一）协商解除合同

我国《合同法》第九十三条规定：

“当事人协商一致的，可以解除合同。”

商事合同最大的特点在于体现当事人意思自治，当事人有权自愿订立合同，在双方协商一致的情况下当然也可以解除合同，终止合作。房屋租赁合同属于商事合同种类之一，在协商一致的情况下同样可以提前解除合同。协商解约因体现了双方意思自治，所以能通过这种方式解约的往往争议也较小。

（二）法定解除合同的情形

?1．根据《合同法》九十四条及《合同法司法解释（二）》规定，具有下列情形之一的，可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；   

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形；

（6）合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

前述罗列的合同解除权，第（6）项的情形为情势变更下的解除权，是否符合情势变更情形，必须通过法院或仲裁机构判决或裁决来认定。

?2．《合同法》中关于租赁合同的解除权的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷的司法解释》）规定的合同解除情形：

（1）出现下列情形时，出租人可以行使法定解除权：

①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

②承租人未经出租人同意转租的；

③承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的；

④承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状；

⑤不定期租赁合同，出租人合理期限通知承租人。

（2）出现下列情形时，承租人可以行使法定解除权：

①因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；

②出租人就同一房屋订立数份租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同的；

③租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知；

④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 

⑤租赁房屋权属有争议的；

⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

⑦不定期租赁合同。

（三）约定解除合同的情形

根据《合同法》第九十三条第二款规定：

“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

当事人在签订合同时，可以在合同中约定解除的条件，当解除条件成就时，当事人可以通过行使解除权解除合同，但是约定解除权往往是这三类解除方式中容易发生争议，且限制也较多的一类。

三

商业地产租赁合同中约定解除权的订立原则

《合同法》及《房屋租赁合同纠纷的司法解释》对于房屋租赁合同法定解除情形的规定非常清楚明确。在司法实践中，当事人要求依据法定解除权提前解除合同的，裁判者审查的也是当事人主张的事由是否满足法定解除情形，是否已经达到法定解除程度。

而对于合同约定的解除条款，往往是当事人根据自身情况“量身定制”的，尤其当出租方或承租方其中一方处于强势地位时，通常会要求订立有利于自身的条款，甚至不乏免除己方责任，加重对方责任的约定，当然这类约定也会存在因违反《合同法》第四十、四十一、五十二、五十三条的规定而被认定无效或作出不利于强势方解释的可能。此外，约定解除条款不仅涉及到合同解除与否，还涉及到解约后的责任分配问题，而且解约责任如何分配往往是司法实践中当事人争议的焦点所在。因此房屋租赁各方在制定约定解除条款时，不仅需要考量解除条款本身是否合法合理公平，还要考量解除条款的责任分配是否合法合理公平，兼顾双方合同目的、双方权益的共同实现。

四

解除权的行使期限

我国《合同法》二百三十二条规定：

“不定期租赁合同可以随时解除。”

《房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条规定：

“出租方自知道或应当知道承租方转租的，六个月内未提出异议，以未经出租方同意为由要求解除合同的，法院不予支持。”

除前述两个规定外，目前并没有明确的法律规定房屋租赁合同的解除权行使期限。

我国《合同法》第九十五条规定：

“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

根据该规定，房屋租赁合同的解除权行使期限可以通过合同进行约定，在没有法律规定或者约定解除权行使期限的，经催告后应在合理期限内行使，否则权利消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定了解除权行使的合理期限，但该司法解释仅适用于商品房买卖合同纠纷领域，司法解释也并未规定房屋租赁合同的解除权能否参照适用，对于没有法律规定和合同约定的解除权行使期限，很大程度取决于法官的自由裁量权。司法实践中，法官也会根据合同履行情况、租赁合同期限、解除事由等因素来综合考虑解除权行使的合理期限。故此，建议当事人可以在合同中对合同解除权行使期限进行约定，若未约定的，建议应当在对方催告后及时行使解除权，若对方未催告的，亦应当注意把握解除权行使的合理期限。

五

应对提前解约的房屋租赁合同纠纷需重点考虑事项 

对于涉及要求提前解约的房屋租赁合同纠纷的应对，应当重点考虑以下几个方面的问题，总结如下：

（一）合同的效力问题

在房屋租赁合同纠纷中，不论是出租方还是承租方，无论是原告还是被告，都应当首先主动审查签署的房屋租赁合同是否存在合同无效的情形。当然，通常法院和仲裁庭也会主动审查合同的合法性和效力问题。房屋租赁合同是否有效直接影响案件的走向，合同一旦被认定为无效，就不能约束任何一方，这对守约方来讲是非常不利的。当然，根据《房屋租赁合同的司法解释》第五条规定：

“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

故此，房屋租赁合同即便被认定无效的，承租方仍可能需按照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费。

除《合同法》规定的合同无效情形以外，《房屋租赁合同纠纷的司法解释》还明确规定了以下几种房屋租赁合同无效的情形：

1．未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效；

2．违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效；

3．被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效；

4．出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；

5．出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；

6．租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；

7．租赁期限超过二十年的，超过部分无效；

8．承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

（二）提前解约条件的成就

在房屋租赁合同合法有效的前提下，对于要求提前解除房屋租赁合同的纠纷，在一方不同意解约的情况下，合同是否符合解约条件将直接决定案件的走向及最终双方责任义务的承担，因此这也是双方当事人都应当予以重点考虑的问题，即审查合同是否符合前述分析的几类解约的情形，并提供充分的证据支持己方主张或抗辩对方主张。

（三）各方履约情况

因不可抗力、情势变更、不定期租而要求解除合同的，属于非一方过错而导致的合同解除事由，除此之外，一般在要求提前解除房屋租赁合同的纠纷中，各方的履约情况、违约情形往往是各方争议的焦点。因此，在这类争议案件中，当事人首先应当审查自己是否已经依据合同约定履行了全部或者阶段性义务，己方或相对方是否存在阶段性违约或者根本违约的情形。 

（四）争议所涉的违约金和损失

要求解约的房屋租赁合同纠纷案件中，不论是本诉还是反诉，当事人的诉求中通常也会伴随着主张违约金或损失赔偿的请求。这些主张的依据为法律规定或合同约定，裁判者通常会依据法律规定、合同约定，综合审查和考虑当事人的履约情况、合同目的实现程度、当事人损失情况、主张损失的合理性等情况来最终认定当事人不应承担或应当承担的责任比例。

根据笔者代理的要求提前解约的房屋租赁合同纠纷，当事人主张的损失类型主要为：

1.因出租或承租房屋所支出的工程、装修装饰、设计、改造、广告宣传等成本的支出损失，包括出租方为承租方经营或者承租方为自己经营所“量身定制”的这类成本支出的损失；

2.因一方单方解除合同，给另一方与第三方的合同履行造成影响而导致另一方向第三方承担违约责任或损失赔偿责任的损失；

3.空置期租金损失，可预期租金收益损失；

4.租金减少损失；

5.租赁房屋另行改造、装修、设计的支出损失；

6.争议解决的成本支出损失；

7.其他损失。

（五）善用调解或和解方式解决争议

结合已存在的事实和相关证据，当事人在庭前或法庭、仲裁庭主持下达成和解，也不失为妥善解决纠纷的策略之一。这样既可以尽快解决双方纠纷，减少人力、财力、时间成本，也可以将可能需承担的损失控制在可接受的范围内。

六

结 语

商业地产租赁的出租方和承租方作为房屋租赁合同交易的实际参与者，能否持续履约或依法解除合同、终止交易，保障各方应有的权益，是促进我国房屋租赁市场健康发展的关键，也是稳定实体商业经济发展的因素之一。近年来，房屋租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约而引发的纠纷占比非常之大，无论是出租方还是承租方，如何防范和应对此类商业地产租赁合同纠纷，如何依法保障纠纷之下自身权益的实现，减少不利影响和损失，是商业地产租赁各方当事人应当认识和考虑的问题，也是商业地产律师需要在瞬息万变的市场经济环境下，根据现有法律不断与时俱进，为客户思量和争取的方向。

注：本文系转载，仅供普法学习。