当前，在经济活动中，采用房地产抵押来保证债务得以履行的情况越来越多，但并不是所有的房产和土地都可用来抵押。根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：

　　(一)土地所有权不得抵押。

　　(二)地上没有建筑物、构筑物或工程的在建，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

　　(三)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。

　　(四)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

　　(五)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。因为此类房地产属于社会公益设施，关系百姓民生，从保障社会稳定方面考虑，国家禁止用该类房地产进行抵押是必要的。

　　(六)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得进行抵押，因为这类房地产属于国家禁止或限制转让的房地产，缺少抵押物必备的法定条件。

　　(七)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押，因为该种房产根本不能保障债权人债权的实际实现。

　　(八)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　(九)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

　　(十)依法不得抵押的其他房地产。

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