上海市第二中级人民法院经审理认为，新隆公司与大方公司签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，一审认为合同及补充协议有效是正确的。由于双方的租赁合同中明确约定，大方公司“在不改变商楼主体建筑结构的情况下，有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造”。经一审组织专家鉴定，结论为上述两项拆除行为对房屋结构无不利影响，故大方公司根据经营需要拆除一楼餐厅及将大楼中与通利公司之间的隔断墙换成铝合金自动升降幕墙，不违反合同，亦不构成对新隆公司的侵权，一审判决认定上述行为构成侵权，并据此判决解除合同不当。上诉人请求继续履行合同，应予支持。一审判决认定大方公司因拆除隔断墙从而从通利公司收取人民币20万元为非法所得并予以收缴，于法无据，应予撤销。新隆公司向大方公司移交大楼的各种设备及设施时，大方公司未提出异议，并管理使用这些设备和设施近2年，故对其要求新隆公司修理完善该大楼多项设施的请求，不予支持。大方公司对新隆公司占用大楼两间办公室及一间库房一事，当时未提出异议，双方也末约定，故对其提出新隆公司应交付上述办公室及仓库租金的请求不予支持。一审期间，大方公司支付给新隆公司人民币200万元作为诉讼期间的租金，原审判决对此未予涉及，但双方对该事均无异议，故可以折抵大楼的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(2)项的规定，二审人民法院于2007年2月10日作出判决如下：

　　一、维持一审法院判决第六项;

　　二、撤销一审法院判决第一、二、三、四、五项;

　　三、《租赁合同》及其补充协议有效，继续履行;

　　四、驳回新隆公司的诉讼请求。

　　一审案件受理费52510元，鉴定费7000元，由新隆公司承担;反诉费3510元由大方公司负担。

　　二审案件受理费56020元，由新隆公司负担52510元，大方公司负担3510元。

　　争议焦点

　　承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同?

　　律师点评

　　在本案中，争议的焦点问题有两个：一是新隆公司是否有权以第一三年起的租金未明确规定而双方又未能就租金事宜达成一致为由解除合同;二是新隆公司是否有权以大方公司拆除商楼一楼餐厅及将二楼隔断墙换成铝合金升降幕墙为由解除合同。

　　合同的解除可以分为两种，即约定解除和法定解除。所谓约定解除是指当事双方在事后通过协商解除合同或者当事双方在合同中约定，如果出现了某种情况，当事人一方或者双方有权解除合同。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”所谓法定解除，是指合同解除的条件非由当事人双方约定而是由法律直接规定，条件具备时，当事人可以将合同解除。对于法定解除，《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

　　对于合同的内容，《合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般应该包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”具体到租赁合同，《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”再具体到房屋租赁合同，建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(只)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任;(十)当事人约定的其他条款。”但是在实践中，由于种种原因，当事人往往没有对上述的所有内容作出约定。上述若干合同内容的缺失并不一定导致合同的不成立，但这些内容又是合同履行所必需的。针对这种情况，各国合同法通常规定，合同当事人对这些内容有约定的，按照其约定;没有约定或者约定不明确的，当事人按照法律的规定履行合同。对此我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在房屋租赁合同中，所谓租金，就是该条所指的价款。从《合同法》第61条的规定可以看出，租赁合同的当事人对租金事项没有约定或者约定不明确的，合同仍然成立，当事人能够达成补充协议的，按照补充协议执行;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯执行。

　　综上，在本案中，房屋租赁合同虽然没有约定对第三年的租金额，但合同仍然有效成立。新隆公司于2006年8月8日向大方商楼提出的租金要求，实际上就是一个达成补充协议的要约。按照合同法的一般原理，对于要约方提出的要约，受要约人并没有接受的义务，该要约对受要约人没有拘束力。新隆公司的租金要求以及它对大方公司作出的在7日内作出答复，否则视为放弃承租权的要求，都属于要约，作为受要约方的大方公司，对于要约没有接受的义务，自然也就不受上述7日之约的拘束。新隆公司以大方公司默示放弃租赁权为由解除合同是没有合同依据的。而且，本案中的房屋租赁合同没有对“双方不能对租金事项达成协议则可以解除合同的”约定，因此在本案中没有约定解除的可能性。而对照《合同法》第94条的规定，本案中房屋租赁合同的双方当事人未能就租金问题达成一致的情况，也不符合法定解除的条件：因此，在本案中，新隆公司以大方公司不同意其提出的租金要求为理由解除合同是没有法律依据的。

　　另外，在本案中，关于承租人在租赁期间对作为租赁物的房屋进行装修改造的问题，我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条规定：“出租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：……(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的……”这样，承租人未经出租人同意而对租赁房屋进行装修改造的，出租人有权要求承租人恢复原状;出租人不要求恢复原状的，可以要求承租人赔偿损失，出租人可以根据《合同法》第94条第5款和建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条的规定，解除房屋租赁合同。按照该条规定，出租人因为承租人对出租房屋进行装修改造而解除合同，只有在承租人“擅自”也就是未经过出租人允许的情况下才能进行。

　　而在本案中，房屋租赁合同的双方当事人已经在合同中预先约定，大方公司在“不改变商楼主体建筑结构的情况下，有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造”。也就是说，在不改变商楼的主体建筑结构的情况下，新隆公司已经预先同意大方公司对商楼进行维修和改造。大方公司拆除商楼的一楼餐厅并将二楼隔断墙拆除并换成铝合金升降幕墙，经过鉴定可知，对房屋结构无不利的影响，没有改变商楼的主体建筑结构，因而是在新隆公司的预先同意范围之内的。大方公司的拆除和装修行为既不符合租赁合同中约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，故新隆公司要求解除房屋租赁合同没有合同上的和法律上的依据。

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