摘要：随着电子商务和互联网经济的兴起，大型商业店铺经营受到相当大的冲击。为了迎接时代挑战、转变经营策略，不少商超经营者或主动或被动地选择减少门店数量，这就使得提前解除房屋租赁合同的情况明显增多。笔者根据我国法律规定并结合实务经验，对商业地产房屋租赁合同提前解除的路径以及应对纠纷需重点考虑的事项进行了分析、研究，以期供目前市场经济环境下商业地产租赁中各方当事人决策之参考，也希望以此抛砖引玉，对相关业界有所裨益。
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一
问题出现
近十年来，随着电子商务和互联网经济的迅猛发展，实体店铺的经营受到了极大的冲击，也出现相关商超经营者主动或被动地转变经营策略，减少实体店规模和数量的情况。根据笔者长期从业经验，一般情况下，除使用自有房产开办大型商场、超市以外，相当大一部分商超经营者均通过租赁房屋来经营商场、超市，而且与出租方签署的房屋租赁合同租赁期通常也比较长，这也就导致了如今在实体商业经济遇冷的时期，商超经营者提前解约的问题尤为突出，笔者根据现有法律规定及实务经验，总结了提前解约的几种路径，并对相关重点事项、纠纷的应对进行了分析，以供相关业界共同探讨。

二
房屋租赁合同提前解约路径及其法律依据
根据我国法律规定和笔者实务经验，在诸多要求提前解约的房屋租赁合同纠纷中，提前解约的路径主要分为以下三大类：

（一）协商解除合同
我国《合同法》第九十三条规定：

“当事人协商一致的，可以解除合同。”

商事合同最大的特点在于体现当事人意思自治，当事人有权自愿订立合同，在双方协商一致的情况下当然也可以解除合同，终止合作。房屋租赁合同属于商事合同种类之一，在协商一致的情况下同样可以提前解除合同。协商解约因体现了双方意思自治，所以能通过这种方式解约的往往争议也较小。

（二）法定解除合同的情形
?1．根据《合同法》九十四条及《合同法司法解释（二）》规定，具有下列情形之一的，可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；  

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；  

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形；

（6）合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

前述罗列的合同解除权，第（6）项的情形为情势变更下的解除权，是否符合情势变更情形，必须通过法院或仲裁机构判决或裁决来认定。

?2．《合同法》中关于租赁合同的解除权的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷的司法解释》）规定的合同解除情形：

（1）出现下列情形时，出租人可以行使法定解除权：

①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

②承租人未经出租人同意转租的；

③承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的；

④承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状；

⑤不定期租赁合同，出租人合理期限通知承租人。

（2）出现下列情形时，承租人可以行使法定解除权：

①因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同；

②出租人就同一房屋订立数份租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同的；

③租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知；

④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

⑤租赁房屋权属有争议的；

⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

⑦不定期租赁合同。

（三）约定解除合同的情形
根据《合同法》第九十三条第二款规定：

“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

当事人在签订合同时，可以在合同中约定解除的条件，当解除条件成就时，当事人可以通过行使解除权解除合同，但是约定解除权往往是这三类解除方式中容易发生争议，且限制也较多的一类。

三
商业地产租赁合同中约定解除权的订立原则
《合同法》及《房屋租赁合同纠纷的司法解释》对于房屋租赁合同法定解除情形的规定非常清楚明确。在司法实践中，当事人要求依据法定解除权提前解除合同的，裁判者审查的也是当事人主张的事由是否满足法定解除情形，是否已经达到法定解除程度。

而对于合同约定的解除条款，往往是当事人根据自身情况“量身定制”的，尤其当出租方或承租方其中一方处于强势地位时，通常会要求订立有利于自身的条款，甚至不乏免除己方责任，加重对方责任的约定，当然这类约定也会存在因违反《合同法》第四十、四十一、五十二、五十三条的规定而被认定无效或作出不利于强势方解释的可能。此外，约定解除条款不仅涉及到合同解除与否，还涉及到解约后的责任分配问题，而且解约责任如何分配往往是司法实践中当事人争议的焦点所在。因此房屋租赁各方在制定约定解除条款时，不仅需要考量解除条款本身是否合法合理公平，还要考量解除条款的责任分配是否合法合理公平，兼顾双方合同目的、双方权益的共同实现。

注：本文系转载，仅供普法学习。