未过户的集资房买卖可随意反悔吗？

　　签订的关于转让集资套房的“协议书”，是双方在自愿、平等的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，且在协议签订后，原告即按协议交付房款并实际使用和管理了该集资房，据此作出如下判决：原告李明与被告徐力所签订的协议书有效，徐力应按协议规定及时将现在取得的土地证和房产证及时交与李明，并在政府允许过户后2月内协助李明办理讼争房屋的产权变更登记手续。

　　理由如下：

　　我国《城市房地产管理法》第三十五条及《城市私有房屋管理条例》第九条规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续。这是国家法律的强制性规定；为此，一般人一直以来都认为，未办过户登记的房屋买卖一律无效。其实，这是一个误区。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。

　　(1)最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。

　　(2)最高人民法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。

　　(3)最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”如财产抵押合同，《中华人民共和国担保法》第四十一条就规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”，而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后生效。因此，房屋买卖协议只要是双方当事人在自愿、平等的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，在协议签订后，买受人按协议交付房款并实际使用和管理了该房屋，并已具备了办理变更登记的过户条件，就不能因双方未办理过户手续而确认该房屋买卖协议无效；且从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发，对此协议也不应确认无效，双方当事人应按所签协议继续履行。

　　因此，房屋买卖合同是合法有效的。

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