将房屋买卖合同分为一般商品房买卖合同和二手房买卖合同两种：

　　商品房买卖合同的效力问题

　　实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。

　　小编认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。有些学者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

　　二手房买卖合同的效力问题

　　二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖：

　　一是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕。

　　二是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的二手房房屋所有权证尚未办理完毕;

　　三是卖方与开发商签订了二手房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的二手房房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。

　　四是法院执行或拍卖的二手房房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。上面所列举的几种二手房情况，如果买方与卖方签订了二手房房屋买卖合同，是否有效?一般认为，上述四种情况买卖双方所签订的二手房房屋买卖合同应认定为无效，不受法律保护，应按《合同法》规定的按无效合同的方式来处理。

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