有判决！最高法：为民间借贷提供担保的房屋买卖合同无效！（二）

林福汉辩称，(一)一、二审判决认定事实正确。1.林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》约定的每项条款，均属房屋买卖中的常用条款，符合法律规定和房产交易习惯，不能证明与借贷之间存在任何关系。(1)关于房屋产权过户手续的办理时间，约定为于合同签订后三个月，是因了解到案涉店面所在楼盘总登记须于3个月后才能办下来，与《初始登记通知书》载明案涉店面所在楼盘总登直到2012年12月31日方才办下来相印证。(2)关于双方钱款往来银行帐户的约定，是发生出卖人违约情形时作收取违约金等之用。(3)案涉合同中的公证条款系基于委托第三方办理过户登记手续的约定，在房产交易实践较为常见。(4)案涉合同第7条约定了移交预告登记证、发票等办理权属登记所需材料证件，并约定了房屋内余下物品的移交时间。毛来华主张合同中未约定交付条款与事实不符。2.林福汉向刘宣求支付的800万元系购房款。(1)林福汉通过银行向刘宣求支付房价款时，转帐金额、收款人户名帐号、转帐时间与案涉合同载明的金额、刘宣求收取房款的户名和银行帐号、案涉合同签订时间吻合。(2)银行电子转账凭证上的“摘要”栏目，仅系银行为便于内部记帐归类业务所设，不能决定或改变付款人与收款人之间的实际民事法律行为性质。本案现有证据已形成完整证据链，证据之间相互印证林福汉与刘宣求之间系房屋买卖合同关系及履行房屋买卖合同的事实，且毛来华并未提供任何证据证明林福汉与刘宣求之间存在借款或其他民事法律行为。3.林福汉买受案涉店面支付的房款额，系其与刘宣求通过平等协商确定的合理价格。(1)案涉房产转让价款系双方当事人综合考虑当时市场行情、付款方式(一次性付款)等各方面因素，平等协商后确定的合理价格。(2)林福汉在购买案涉店面时，正值福州起建的地铁1号线于2011年建到该店面所在道路区域，原本可用于经营的店面所在整条道路因施工被围挡遮挡，加之噪音粉尘影响，及房地产市场不景气，该位置上的店面市场价值受到重大冲击。800万元系持平甚至略高于当时的市场价，对追求短期经济利益和资金快速流通的刘宣求而言，800万元的成交价是合理的。(3)刘宣求与福建华辰房地产公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房款，刘宣求并未以现金支付，而是以物抵偿，该房款不能反映当时的市场行情。4.毛来华提供的评估报告书不是法律规定的“新证据”，且与本案没有关联性，不具有价格参照性，不应采信。5.林福汉对于该期限前暂未能办理过户登记手续没有过错。6.刘宣求已在案涉合同签订后，据合同约定于当日将案涉店面实际交付林福汉。(1)刘宣求在本案二审庭审中，当庭确认林福汉实际占有使用讼争店面。(2)据合同第7条约定，林福汉于合同签订当日全额付清购房款，依约取得房产相关证件材料和实际占有房屋、屋内物品之权利。(3)根据汇丰盛物业公司出具的证明、《前期物业管理服务协议》、汇丰盛物业公司负责人证词，可证明林福汉已于2012年6月20日入住案涉店面。(4)林福汉于2012年6月25日将房屋出租、缴纳房产物业费等，证明林福汉已实际入住案涉房产。因刘宣求在林福汉入住之前就已拖欠18个月物业费，林福汉一次性代为缴纳刘宣求拖欠的物业费及林福汉入住后的物业费。物业费缴纳时间不影响林福汉于2012年6月20日入住的事实。(二)一、二审判决适用法律正确。1、刘宣求在将案涉店面转让给林福汉前，已取得了预告登记，具有一定的物权效力。林福汉向刘宣求购买案涉店面的行为未违反效力性强制性法律规定，双方签订的买卖合同有效。2、林福汉受让案涉店面符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于人民法院不得查封财产规定的三个要件，停止执行的判决正确。3、另案生效判决已将案涉店面判归林福汉所有，林福汉完成多项手续，支付各项税费1454810.51元后，案涉店面已过户登记至林福汉名下。林福汉请求依法驳回毛来华的再审请求。

刘宣求述称，同意毛来华的再审请求。(一)林福汉并未履行支付《房屋买卖合同》项下800万元购房款的义务。

1.《房屋买卖合同》第8条约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”，但林福汉三次转账的银行账户尾号均是“6940”，与合同约定不符，刘宣求从未承认过上述汇款是购房款，仅认可收到的该800万元是向林福汉的借款。2.林福汉第一笔300万元款项转账在前(2012年6月19日)，《房屋买卖合同》签订在后(2012年6月20日)。在林福汉通过尾号为“6940”的银行账户汇款300万已完成的情况下，双方于次日订立的房屋买卖合同仍特别约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”，足以认定林福汉在房屋买卖合同订立前通过非合同约定账户转账的第一笔300万元款项并非支付购房款，而是借贷款项。3.林福汉分三次向刘宣求汇款800万元，每一次的汇款用途都写明为“借款”而非购房款。一、二审法院认为款项用途的记载不影响房屋买卖合同的性质和效力，明显不当，应予纠正。(二)《房屋买卖合同》实质上是民间借贷的担保合同，且属于流质契约。1.事实真相是：刘宣求向林福汉高利贷借款800万元，借款期限为3个月，自2012年6月19日至2012年9月19日，月利率为9%。刘宣求以案涉店面作担保，签订了《房屋买卖合同》，并向林福汉出具了借据。后因刘宣求未能按时还款，林福汉提起本案诉讼，但刻意隐瞒了双方之间的借贷事实。2.担保房屋当时的价值(购买时房屋价款就达1341万元，如考虑之后的升值因素价值更高)明显高于债权价值800万元，《房屋买卖合同》排除了清算程序，不考虑担保房屋的价值，属于法律禁止的流质契约，当属无效。3.从《房屋买卖合同》的内容看，均系围绕刘宣求向林福汉所借800万元而产生，有违一般房屋买卖合同的交易习惯。(三)一、二审法院认定林福汉合法占有案涉店面缺乏充分依据。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果有误，请求撤销一、二审判决，驳回林福汉的诉讼请求。

……（一审二审内容略，可文末阅读原文查看裁判文书）

本院对一、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审认为，本案的争议焦点是：(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效;(二)林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件。

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