商品房交付条件和违约责任

　　本文介绍商品房交付条件和违约责任，《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外，开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件，合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的，则购房人可以拒绝接收房屋。

　　相关案例：

　　2008年11月20日，原告为买受人，被告苏州市某房地产开发公司为出卖人，签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的位于苏州市相城区的住宅楼小区C栋416室，建筑面积89.16平方米，套内建筑面积75.46平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米5432.02元，总价款409900元。合同约定房屋的交付日期是2009年10月31日前，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

　　双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60(含)日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行;2、逾期超过60(不含)日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。

　　合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。但在合同约定的房屋交付日期到来时，被告却未按合同约定交付房屋。2010年1月4日，被告通知原告收房，原告在前去收房时发现房屋内部还在施工，断然拒绝收房，后到房管部门咨询，又得知房管部门于2010年5月30日才许可开发商交房。原告为此要求开发商承担逾期交房违约责任，但开发商只愿意承担2009年10月31日至2010年1月4日期间的违约金，原告为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，要求被告支付逾期交房的违约金。

　　庭审中，被告对起诉事实无异议，但辩称我公司已经于2010年1月4日通知业主收房，故不应当承担2010年1月4日之后的违约金。

　　法院经审理查明后认为：

　　双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。原被告均应按该合同约定，履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。先被告虽然在2010年1月4日就通知了原告要求收房，但因为房屋还没有取得房管部门的交付备案许可，其交付房屋的行为无效，交付日期应当为取得交付备案许可之后的通知收房时间，对未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期违约金之请求，法院予以支持。遂作出判决被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金(自2009年10月31日起计算，按已交房价款总额的日万分之二计算至实际交付之日止)。

　　律师点评：

　　近年来的商品房预售活动中，开发商因各种原因常常延迟交付房屋或不按合同约定交付房屋，因此购房人在签约或履行过程中明了房屋交付的有关规定或常识，对维护自己权益非常有必要。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外，开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件，合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的，则购房人可以拒绝接收房屋。

　　策略提醒：有关商品房买卖合同的交房条件，购房人要着重注意或把握以下几点：

　　一、签约阶段：

　　1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务，因此在签订合同时除不可抗力的原因之外，不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。

　　2、签订合同时，对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备。合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准，如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件，开发商应承担的违约责任。

　　二、交接阶段：

　　实务中，有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件，开发商为了转嫁风险、规避责任，利用购房人急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续，在法律上就视为同意接受，此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任。因此，购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。

　　要仔细审核开发商的如下资料：

　　1、该商品房经竣工验收合格的文件，包括《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅分户验收表》等;

　　2、该商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

　　3、该商品房的实测面积数据;

　　4、核验已取得的该商品房所在楼栋的房屋权属证明，也就是大产权证明，否则在办理小产权证时会非常麻烦。

　　5、现场验收要查看房屋与各项设施是否符合合同约定。

　　如果经仔细验收后未发现质量瑕疵等问题，买受人就应该按入住通知书规定的时间前来办理交接手续。

注：本文系转载，仅供普法学习。