影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有9项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。

　　商业氛围：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。

　　客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商业氛围考察的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

　　交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。

　　停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。

　　硬件条件：硬件条件具体指商场的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。

　　经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。

　　隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。

　　商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。

　　周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。

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