笔者在实务中遇到一则案例，某银行申请抵押权登记，经提交登记申请材料后经登记机构受理审核登簿发证。

嗣后不久，该银行便至登记机构提出申请，主张原抵押权登记申请借款合同中利率填写有误，主张以与借款人新签订的借款合同替换原借款合同。

对于此情形，可以说虽较为少见，但是实务中亦曾有银行发生类似案例，而至于错误的内容，更是不仅限于此例情形下的利率，更可能是其他合同条款的填写错误。

那么此情形下，登记机构应否受理申请人申请？倘若应予以受理，又将适用何种登记类型呢？

一、不同操作路径

对于此情形，有几种不同的操作建议和观点：

一种观点主张可直接通过技术手段将原抵押权登记业务中的借款合同以该银行主张的新借款合同予以替换，将系统中拍照留存的档案资料重新拍摄，如此可不必通过登记程序径自实现申请人目的。

另一种观点则主张在抵押权人提出登记申请的情形下，不宜径自通过修正档案的作法实现申请人目的，而应通过抵押权变更登记的形式实现申请人替换借款合同的目的。

那么这两种观点何种正确，哪一种应予以适用呢？

二、不宜径自修正登记资料

首先针第一种观点，此种作法显然系一种错误的管理思维作祟，登记簿并非登记机构可以随意修改的管理工具，而系记载登记申请人申请结果的一个公示工具，要体现登记簿的公示公信力便决定了登记簿不能随意被修改，尤其是作为登记簿理论上管理者的登记机构，其职能系维护保管和记载而无权予以擅自修正。

《不动产登记暂行条例》第十条明确：

“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修正登记事项。”

可见第一种观点的作法系对登记簿乃至登记资料的错误破坏，系极其不利于登记簿和登记程序稳定的行为。

试想任何登记申请主张其申请材料存在瑕疵而予以替换的，此种操作若成为常态，则无从体现登记程序中的审核瑕疵和申请人的错误，无疑对于登记程序将造成巨大的冲击。

三、是否适用抵押权变更登记

而对于抵押权变更登记的操作模式，看似合乎规定，经登记程序达到变更登记资料的目的也似合乎情理，然而此情形下登记资料中因存在瑕疵而提出申请的，是否满足抵押权变更登记的适用范围呢？

《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定：

“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权数额变更的；

（三）债务履行期限变更的；

（四）抵押权人顺位变更的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。”

此外，依据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）关于抵押权变更登记的规定可知，担保范围的变化、主债权种类的变化及最高债权额及其确定期间的变化同样适用抵押权变更登记。

而此例情形下系申请人借款合同中利率填写错误，而且此利率的错误并未影响担保范围和主债权的变化，经询问申请人其仅系单纯的填写错误。

而此项利率并非登记簿记载之事项，依据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中抵押权登记信息的记载规定，其中并无利率的记载信息。也即登记簿记载中皆是正确无误的。

那么便会出现一种情形，登记申请经受理经审核登簿记载后在没有记载事项存在错误或者因申请人主观原因存在变化的情形下申请人以登记材料存在瑕疵需要更换为由主张变更登记申请。

倘若此种申请予以受理，无疑扩大了变更登记的适用范围。

在登记簿记载事项存在错误的情形下适用更正登记或者变更登记应属正确路径选择，而在登记簿记载事项之外的事项，当事人主张有所变更或者存在错误的，笔者认为不应予以受理抵押权变更登记申请，具体理由如下。

（一）不适用抵押权变更登记的理由

其一，抵押权变更登记的适用范围有明确规定，并经《规范》这一程序性规定更加细化，可以说对于抵押权变更登记的适用范围已然具有十分明确的指导意义。

在这些明确规定的范围之外若无法律和行政法规的明确规定，不应予以适用。

其二，抵押权变更系对于抵押权登记记载事项的变更，此种变更系狭义的变更，而非针对整个抵押权登记程序中所涉及事项及材料的全部变更。

如当事人提交的抵押权登记材料中涉及其他约定事项的，实则此种约定登记簿是无从予以记载的，登记机构亦难以加以干预。

如抵押合同或者借款合同中关于流抵的条款，再比如关于纠纷的管辖和违约责任的约定，很可能在当事人提交的申请材料中这些约定因疏忽而导致填写错误，或者当事人在提交材料之时便具有提交此种含有错误内容材料的故意，典型的如基于偷税目的而签订的房屋成交价款不一的阴阳合同。

无论这些事项是否存在错误或者存在变化，只要不影响合同整体效力，当事人提交的登记资料实则是无法通过变更登记的形式予以更换的，只因其并非登记记载事项。

而倘若其事项影响合同效力导致合同无效的，则存在登记被撤销或者更正之可能，而此种无效则应通过诉讼程序由司法机构予以裁判，而并非登记机构之职责。

举例论证，如抵押权人与作为抵押人的借款人共同申请抵押权登记并经受理审核登簿发证。

嗣后因双方借款合同中关于仲裁条款的约定有误，本为A仲裁委误写为B仲裁委。那么此情形实则与该例中利率填写错误类似，其并不影响登记簿记载事项，记载事项亦并无变化和错误，不存在适用更正登记和变更登记的情形，故而此情形下申请人申请抵押变更登记申请的，不应予以受理。

再之，若可以予以适用变更登记，登记簿记载之外的事项变化的或者资料有所变更的亦予以适用，一则扩大了登记机构的审查范围，其二加重了登记机构的审查压力。

试想，抵押权登记簿记载事项未变，仅借款合同或者抵押合同中约定其他事项有变，则每次变更之前，登记机构亦应对于登记簿记载的事项针对新的登记申请材料予以再行审查，倘若存在不一致情形，登记机构很可能承担审查不严的责任。

故而，登记簿记载事项之外的变更实则并非登记机构职责范围之内，虽然登记机构将借款合同及抵押合同作为登记原因材料予以收执，但并非当然对其全部内容予以审核，其仅对其合同的形式有效性和需记载的内容予以审查和询问。

其他事项若存在变化实属当事人之间的意思自治范畴，其意欲通过登记程序达到修正的目的，通过申请抵押权变更登记申请时无法实现的，登记机构亦应以不属于登记职责范围及不适用登记情形予以拒绝。

（二）不适用变更登记申请的救济路径

然而，在实务中很多抵押权人却切实的存在一种担心，其担心此类经登记机构收执的登记材料因具有一定的公示力，倘若其因存在瑕疵，其势必可能存在影响其利益的潜在风险。

如本例中利率填写错误的，若借款人主张依据登记材料申请中填写的利率，抵押权人则应举证予以反驳，若无更为强有力的证据，实则对其是极其不利的。

然而值得注意的是，登记机构收取的登记原因材料，其登记簿记载事项其证据效力是较高的，因其经登记机构审核并经记载具有了公示公信力，原则上，登记簿记载的事项，相关权利人无须予以举证。而未经登记簿记载的事项，其是否具有公示力呢？

显然此类抵押登记原因材料，若非抵押人或者抵押权人，他人若想调取是极为苛刻的，也即其不具有如登记簿记载事项那样的公示效力。

其因意思自治的原因其证明力亦十分有限，若有其他相反证据予以佐证，实则当事人完全可以予以推翻此种材料中的约定事项。

那么针对此类情形下，当事人若想实现替换借款合同，达到真实利率约定目的的，实则可以由以下几种救济途径予以实现：

首先，借款人与抵押权人可以通过签订补充协议的形式以明确利率的约定。因为存在两份约定利率不同的合同，属于约定不明的情形，依据《合同法》规定，当事人之间可以通过签订补充协议的形式以实现补救，以明确借款合同的真实利率。

再之，若借款人和抵押权人仍认为签订补充协议的形式并不稳妥，仍想将登记机构存档的借款合同予以替换，那么其可以通过注销原抵押权登记，嗣后重新申请的形式予以纠正，如此新抵押权登记申请时提交记载有正确利率的借款合同，便能实现当事人目的。

最后，笔者尚有一种“曲线救国”的方法，并可免去注销抵押权以避免注销期限所涉不动产被查封及处分的风险。即通过变更借款合同中非主要事项的形式，以实现替换借款合同的目的。

如可将债务履行期限到期日延长一日，而申请债务履行期限变更的抵押权变更登记，以新的记载有正确利率的借款合同以替换原合同，如此不仅符合了抵押权变更登记的适用范围，同时亦达到了“曲线救国”替换借款合同之目的。

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