【律师点评】

　　本案争议的焦点在于，租赁合同未经登记，是否有效？

　　《中华人民共和国房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”

　　国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”

　　建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。”第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。”

　　根据上述的规定可知，首先，对于房屋租赁合同，出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

　　因此，对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，但出租人和承租人已经开始履行合同的，如出租人交付租赁房屋而承租人接受的，或者承租人交付租金而出租人接受的，租赁合同仍然成立；但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式，租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。

　　其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后，发给房屋租赁证。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　因此，对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。

　　租赁法律关系本质上是一种债权债务关系，在早期民法中，租赁权不能对抗第三人。但现代民法强化了租赁权的效力，使之物权化，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种对抗力的表现之一在于，在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权和其他物权的人，得主张租赁权。

　　例如，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则。再如，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这些规定都是租赁权对抗第三人的体现。在房屋租赁的场合，登记就是房屋租赁权得以对抗第三人的前提条件。未经登记，租赁合同没有对抗善意第三人的效力。

　　综上所述，在本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，对双方当事人仍然具有法律约束力，双方当事人仍然要全面地履行合同中约定的义务。故本案上诉人关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。

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